「マンション売却後の住み替え手順が分からない…。」

「損しないようにマンションの住み替えを行いたい！」

このようにお悩みではありませんか？

初めてマンションを売却する方やマンション売却に慣れていない方は、売却後に住みかえるタイミングや手順で悩んでしまいがちです。

そこでこの記事では、マンション売却後の住み替え手順や注意点、費用面をまとめて解説します。

マンション売却と住み替えを検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

マンション売却の住み替えには「売り先行」と「買い先行」がある

まず始めに、マンション売却後の住み替えにおける2つのパターンについてです。

マンション売却の住み替えには「買い先行」と「売り先行」の2つの種類があります。

買い先行は「先に新居を購入し、引っ越しなどを完了してからマンションを売却する方法」で、売り先行は「先にマンションを売却して、後から新居を購入する方法」です。

どちらもメリット・デメリットがあるため、自分に合った住み替え方法を選ぶことが重要になります。

そこでまずは、買い先行と売り先行それぞれのメリット・デメリットについてみていきましょう。

ただし、実際に売却をする際に完璧な流れで売却が進むとは限りませんので、その点はあらかじめ注意してください。

買い先行（先に新居を購入する方法）

買い先行でマンション売却を進める場合のメリット・デメリットは以下の通りです。

メリット	デメリット
・仮住まい無しでスムーズに引っ越しできる ・新居探しをゆっくり探すことができる ・空き家の状態で売却活動できるため売りやすい	・ダブルローンが生じる可能性がある ・家が売却できるとは限らない ・売却額が想定より下回る可能性がある ・ある程度のまとまった資金が必要

全体的に楽に購入～売却を進められるのが買い先行の特徴です。

新居を探す時間を十分に作れるだけでなく、空き家状態でマンションを売却できるため、居住中の売却と比べて非常に売却しやすくなっています。

ただし、売却より前にまとまった資金が必要です。

また、審査の厳しいダブルローンの可能性や不動産が売却できないという可能性もあるため、不安点は多く残ってしまいます。

これらの要素を考慮した上で、買い先行に向いた方は以下の通りです。

• 住宅ローンがなくダブルローンにならない
• 新居をゆっくり選びたい
• 資金に余裕がありマンション売却を焦らない
• マンションが比較的売れやすい状態である

買い先行は、どうしても資金が必要でマンションが売れない可能性もあるため、不動産売却に慣れた人向けの住み替え方法と言えるでしょう。

売り先行（先に旧居を売却する方法）

売り先行でマンション売却を進める場合のメリット・デメリットは以下の通りです。

メリット	デメリット
・新居購入の資金計画が立てやすい ・マンション売却に時間を掛けられる ・新居購入に売却金額を使える ・住み替えローンが使える	・仮住まいが必要になる可能性がある ・居住中の不動産は売れづらい ・新居選びをのんびりできない

資金面のやりくりを行いやすいのが売り先行の特徴です。

マンション売却に時間を掛けられるため少しでも高額で売りやすく、なおかつ売却後に新居を探せるため、全体を通しての資金計画が立てやすくなっています。

ただし、居住中のマンションは比較的売れづらく、なおかつ新居を探している間は仮住まいを探さなければなりません。

仮住まいすることを考えると、最低でも2回の引っ越しが必要になるため、労力や手間が一段とかかってしまいます。

状況によっては、買い先行よりも資金が掛かってしまうため注意が必要です。

これらの要素を考慮した上で、売り先行がおすすめな人は以下の通りになります。

• 住宅ローンが残っている
• 新居の購入にマンションの売却金額を使いたい
• 堅実にマンション売却を行いたい方

売り先行は資金面で堅実な点から、マンション売却を初めて行う方や慣れていない方が選びやすい傾向にあります。

実際、資金面に不安を覚える方は売り先行を選択すると良いでしょう。

マンション売却後の住み替え先候補

マンション売却後の住み替えでよくある悩みが、「戸建て」「マンション」どちらに引っ越すかという点です。

売り先行で引っ越しを先を決めていない方や新居を探している方は、それぞれのメリットとデメリットを踏まえた上で、住み替え先を選ぶことをおすすめします。

ここでは、戸建てへの住み替え、マンションへの住み替えのそれぞれのメリット・デメリット、注意点などを詳しくまとめました。

マンションから戸建てに住み替えるメリット・デメリット

まずはマンションから戸建てに住み替えるメリットとデメリットについてです。

メリット	デメリット
・管理費や駐車場代がなくなる ・リフォームや建て替えを自由に行える ・音漏れや騒音を気にしなくても良い ・敷地内に駐車場がある ・収納面が優れている	・庭や外回りの手入れが大変 ・セキュリティ面が良くない ・将来的にリフォームなどが必要 ・年齢を重ねると住みづらくなる

戸建てのメリットは、理想の住宅を作りやすいという点です。

家の気になる部分は自由にリフォーム・改装が可能で、収納面にも優れていて、隣室の騒音などを気にする必要もありません。

さらに、車が好きな人であれば駐車場を自由に使えるという点も大きなメリットでしょう。

一方、自由度が高いだけあって維持費が高いというのがデメリットです。

将来的にリフォームが必要になる可能性が高く、なおかつ庭や外回りの手入れも必要になってきます。

また、マンションに比べてセキュリティ面も劣ってしまうため、子供が居る方は少し不安に思ってしまうかもしれません。

とは言え、総合的な自由度は圧倒的に高いため、理想の環境を作りたいという方は戸建てを検討すると良いでしょう。

なお、戸建てを選ぶ場合は以下のポイントに注意して選ぶことをおすすめします。

戸建てのポイント	注意点と内容
購入するエリア	治安が良いエリアか。 都心部へのアクセスは効率よく行えるか。
周辺環境	駅やスーパー、学校などへのアクセスは良いか。 公園や病院なども近くにあると利便性は高い。
コミュニティ	戸建ては地域との繋がりも重要になる。 町内会や周辺住民に関する情報があると良い。
内装・状態	内装は問題ないか。 段差が多い、雨戸が付いていないなど。
面積	最低限欲しい面積はあるか。

これらの情報をしっかりと確認して、自分に理想の戸建てを選ぶようにしましょう。

マンションからマンションに住み替えるメリット・デメリット

続いて、マンションからマンションへ住み替える場合のメリット・デメリットについてです。

メリット	デメリット
・同じタイプの物件なので選びやすい ・セキュリティ面に優れている ・共有部の修繕費用などが必要ない ・駅チカの立地である可能性が高い ・今までの生活スタイルのまま生活できる	・管理や駐車場代が必要 ・自分が思うように改装できない ・庭がない ・ペットは飼えない可能性が高い

マンションへの住み替え最大のメリットは、同じ物件タイプだから選びやすいという点です。

マンションのイマイチな部分が見つけやすいだけでなく、こういうところがあれば良かったというポイントを意識した上で探すことができます。

そのため、戸建てに比べて良い物件を見つけやすいでしょう。

一方のデメリットは、管理費などが必要な点とペットなどの飼育ができない点です。

戸建てと比較すると何かしらの制限がかかってしまうため、自分の好きなように過ごしたいという方にはあまり向きません。

総合的にみると、今の生活にある程度満足していて、大きな変化を求めず安定したいという方はマンションでの住み替えを検討してみると良いでしょう。

なお、マンションへの住み替えで注意したいポイントは以下の通りです。

マンションのポイント	注意点と内容
エリア	駅が近く人気のエリアは資産になりやすい。 また、売却時もスムーズに売りやすくなる。
周辺環境	駅やスーパー、学校などへのアクセスは良いか。 公園や病院なども近くにあると利便性は高い。
内装・状態	収納面や窓の数・向きなど。 自分にとって必要な内装があるか。
面積	最低限欲しい面積はあるか。

上記の内容を考慮しつつ、自分に理想のマンションを見つけるようにしましょう。

マンションの住み替えをする際の注意点

ここまでマンションの住み替え方法などについて解説しましたが、実際スムーズに進むことは中々ありません。

そこでここからは、実際の住み替えの中で損せずお得に住み替えを進めるための注意点を紹介します。

住み替え後に後悔しないよう、しっかりと確認してから売却を進めましょう。

住み替えを行う時期やタイミングに注意する

住み替えを行うにあたって、特に重要になるのが「タイミング」です。

マンション売却の時期や築年数など、以下のタイミングに注意して売却しましょう。

気を付けるポイント	内容
築年数	新築もしくは10年以内が理想。 5年を目途に税率が変わる点も注意。
修繕積立金	修繕積立金が増額する前が理想。 5年ごとに金額が更新されていく。
ライフスタイル	自分が住み替えたいタイミングが理想。 子供の有無や周辺の環境など。
住宅ローン控除	住宅ローン控除は10年間有効。 築年数とは相反するが10年後を目途にするのもアリ。

このようなポイントをチェックしつつ、タイミングを決めるのが理想です。

信頼できる不動産会社を見つける

マンション住み替えにおいても、やはり信頼できる不動産会社が重要です。

たとえば住み替えの実績が豊富な担当者や不動産会社と、あまり実績がない場合とでは住み替えのスムーズさが大きく異なります。

また、不動産会社によっては自分の理想に近い住み替え先を紹介してくれる不動産会社もあります。

そのため、不動産会社を探す場合は住み替えをするという点を伝えた上で探しましょう。

なお、不動産会社選びで悩んでいる方は不動産一括査定サイトのサテイエがおすすめです。

自分の地域や物件タイプに合った不動産会社を最大6社まで紹介してくれますので、ぜひ利用してみてください。

サテイエの不動産査定はこちら

オーバーローンに注意する

マンション売却時は、オーバーローンに注意しましょう。

オーバーローンとは、住宅ローン残高をマンションの売却額で完済しきれない状態のことを指します。

この状態になると、貯金の切り崩しや住み替えローンなどを利用して返済するのが一般的です。

ただし、オーバーローンは金銭的な負担が非常に大きいため、万が一オーバーローンしてしまいそうになった場合は、住み替えの延期をおすすめします。

自分の貯蓄などと相談しつつ決定してみてください。

住み替えローン・つなぎ融資も視野に入れる

住み替えをする際に有効に使えるローンが、住み替えローンとつなぎ融資です。

住み替えローンは、完済できなかったローンを新しく購入した物件の住宅ローンに合算して借り入れする方法になります。

非常に便利な方法ですが、返済の難易度が非常に高いため審査も厳しくなりがちです。

そのため、「オーバーローンしたから住み替えローンにするか！」のように軽い気持ちで判断するのは避け、しっかりと計画を立ててから申し込むことが重要になります。

一方のつなぎ融資は、予想外の買い先行になってしまった際に、新居の頭金を支払うために一時的に融資してもらうローンのことです。

金利が高く手数料なども発生してしまうため、金額面でお得とは言えませんが、頭金がハードルになるというような場合には、上手く活用することができます。

つなぎ融資は、あくまで選択肢の一つとして考えておくと良いでしょう。

マンション住み替えで掛かる費用

マンション住み替えには、物件の費用以外にもさまざまな部分で費用がかかります。

「購入前後で思ったより費用がかかった…。」と困ってしまわないためにも、しっかりと確認してから住み替えを行うようにしましょう。

ここでは、売却時と購入時それぞれにかかる費用を紹介します。

マンション売却時にかかる諸費用

マンション売却の諸費用に掛かる費用は以下の通りです。

内容	詳細と金額
不動産会社への仲介手数料	売買契約成立時に発生する仲介手数料 基本的には取引額3%+6万円。
印紙税	高額な取引をする際の契約書にかかる税金。 10,000円～200,000円/枚
抵当権抹消費用	ローン購入した際に担保になっている抵当権の抹消費用。 1,000円/件（土地と建物は別枠）
ローンを一括返済する手数料	住宅ローンの残債を一括で支払う時の手数料 0円～30,000円（契約会社によって異なる）
ハウスクリーニング代金	ハウスクリーニングを依頼した時の費用。 5,000円～100,000円（依頼量や業者による）
譲渡所得税	マンション売却で利益が出たときに発生する税金。 利益額の20%～39%（さまざまな要因で異なる。）
引っ越し費用	引っ越しをする場合の費用。 50,000円～
各種専門家に依頼する費用	税理士や司法書士などに依頼する場合の費用。 税理士：100,000円～200,000円 司法書士：10,000円～30,000円 土地家屋調査士：100,000円～

売却時にかかる費用のほとんどは、不動産会社への仲介手数料です。

その他の費用については、必要な場合と不要な場合がありますので、事前に確認してから申し込むようにしましょう。

新居を購入時にかかる諸費用

続いて、新居購入時にかかる諸費用については以下の通りです。

内容	詳細と金額
不動産会社への仲介手数料	売買契約成立時に発生する仲介手数料 基本的には取引額3%+6万円。
印紙税	高額な取引をする際の契約書にかかる税金。 10,000円～200,000円/枚
登記費用・登録免許税	不動産の登記名義を変更する費用。 不動産価格の0.1%～2.0%
不動産取得税	不動産を取得した際の税金。 0円～固定資産税評価額の4％。
固定資産税清算金	一般的な固定資産税。 固定資産税評価額の6分の1×1.4%の日割り
譲渡所得税	マンション売却で利益が出たときに発生する税金。 利益額の20%～39%（さまざまな要因で異なる。）
修繕積立基金	マンションの修繕積立の元になる一時金。 200,000円～400,000円
住宅ローンの諸費用	物件価格の3%～10%
各種専門家に依頼する費用	司法書士：10,000円～130,000円

一般的に、不動産購入時は新築で物件価格の3～5%、中古物件で6～10%と言われています。

ただし、そこにプラスして住宅ローンの手数料なども必要になりますので、ある程度まとまったお金を用意した上で新居を購入することが重要になるでしょう。

マンションの住み替えをお得にする節税方法

マンション住み替え時には、税金などを控除できる特例がいくつか存在します。

そこでここからは、マンション住み替えで使える3つの特例を紹介します。

3,000万円の控除の特例

マンション売却時に最もメインになる特例が3,000万円特別控除です。

この特例を使うことで、マンション売却で発生した譲渡所得が最大3,000万円まで控除されるという特例になります。

適用される条件は以下の通りです。

• 自宅あるいは自宅と土地や借地権を売る場合
• 以前に住んでいた不動産については、住まなくなった日から3年経過する日に属する年の12月31日までに売却した場合
• 不動産売却の前年および前々年にこの特例やマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例を適用されていないこと
• 売却の年の前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例を受けていないこと
• 売主と買主が親族でないこと

対象になるのは、基本的にマイホームのみです。

しっかり適用できるかどうかの条件を確認してから、売却するようにしましょう。

10年所有で適用される軽減税率

マイホームを10年以上所有している場合は、譲渡所得が発生した時の税率に軽減税率が適用されます。

軽減税率適用後の税金は以下の通りです。

課税長期譲渡所得金額	税額
6,000万円以下	売却額の10%
6,000万円超	（売却額 – 6,000万円）× 15% + 600万円

また、適用するための条件は以下の通りです。

• 自宅、または自宅と土地を売る場合
• 以前に住んでいた不動産については、住まなくなった日から3年経過する日に属する年の12月31日までに売却した場合
• 不動産売却の年の1月1日時点において、その不動産の所有期間が10年を超えていること
• 不動産売却の前年および前々年にこの特例を受けていないこと
• マイホームの買換えや交換の特例などを受けていないこと
• 売主と買主が親族でないこと

この特例に関しても、しっかり条件を確認してから適用しましょう。

特定の居住用財産の買換えの特例

マンション売却後に住み替えを行う場合は、買換えの特例が適用できます。

買換えの特例を利用することで、売却時に発生する譲渡所得税を次のマイホームの売却時まで持ち越すことが可能です。

ただし、あくまで先送りされるだけで無料になるわけではありませんので注意してください。

適用条件は以下の通りです。

• 不動産売却の前年および前々年に3,000万円の特別控除やマイホーム売却の軽減税率、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例を受けていないこと
• 売却代金が1億円以下の場合
• 売主の居住期間が10年以上、かつ売却した年の1月1日において所有期間が10年を超える場合
• 買い換える建物の床面積が50平方メートル以上、買い換える土地の面積が500平方メートル以下であること
• マイホームを売った年の前年から翌年までの3年間にマイホームを買い換えること

上記条件を満たした上で、適用可能かどうかをチェックしてみてください。

信頼できる不動産会社探しは「サテイエ」がおすすめ

マンションの住み替えをする際にも、やはり重要になるのは不動産会社選びです。

住み替え経験が豊富な不動産会社を選ぶことで、売り先行・買い先行に限らずスムーズに不動産を売却できるようになります。

そのため、自分に合った信頼できる不動産を見つけることが大切です。

そして、これから不動産探しをする方におすすめなのが一括査定サイトの「サテイエ」になります。

サテイエでは物件状況や地域に合わせた不動産会社を最大6社まで紹介してもらえるため、自分に合った不動産会社を見つけやすいです。

ネットから誰でも簡単に利用できますので、マンションの住み替えを検討している方はぜひ利用してみてください。

サテイエの不動産査定はこちら

まとめ：マンション売却・住み替えは損せずに行おう

この記事では、マンション売却後の住み替えについて解説しました。

初めてマンションの住み替えを行う人は、複雑な流れに戸惑ってしまうかもしれませんが、しっかり概要を把握しておくことで損せずお得に住み替えができます。

今回紹介した内容をしっかり踏まえた上で、売り先行・買い先行を決めてみてください。

また、譲渡所得が発生した場合は特別控除を上手く利用して、お得に住み替えるようにしましょう。