「家を売りたいけどどんな準備が必要？」

「不動産の売買は誰に相談したら良いの？」

このようにお悩みではありませんか？

不動産売買は専門的な知識が必要というイメージが強いため、いざ売却しようと思っても何をすればよいか分からないと困ってしまう人も多いです。

そこでこの記事では、不動産売却で困った際にどういった人に相談すれば良いかを詳しく解説します。

これから不動産売却を検討している方は参考にしてください。

不動産売却は悩みの内容で相談先を決めることがおすすめ

不動産売却に関する相談先は、悩み別に決めるのがベストです。

まずは、悩み別のおすすめ相談先をまとめて紹介します。

おすすめの相談先	内容
不動産会社	不動産売買に関する悩み全般の相談
市役所	築年数が古いなど売れなそうな家の相談
行政書士	農地の転用や売却に関する相談
不動産鑑定士	身内感の取引や裁判で不動産評価書が必要な時の相談
司法書士	登記変更や抵当権など不動産に関する権利の相談
弁護士	売買の過程でトラブルが起きた時の相談
土地家屋調査士	土地の測量や境界線の証明書類に関する相談
税理士	不動産売買で発生した譲渡所得の税金に関する相談

基本的に不動産売買で困った場合は、不動産会社に相談しましょう。　

不動産会社は、不動産売買で必要になる「司法書士」や「行政書士」などの専門家と連携が取れます。

そのため、必要になれば不動産会社から依頼してもらうことも可能です。

「とにかく何をしたら良いか分からない…。」という方は、不動産会社に相談すると間違いないでしょう。

不動産売却の流れを簡単な手順でおさらい

悩み別の相談先を紹介する前に、不動産売却の流れを簡単におさらいします。

これから不動産を売却しようと考えている方は、流れを確認しつつ、それぞれどのタイミングでどんな人に相談したら良いかをチェックしてみてください。

まずは不動産の売却手順についてです。

不動産売却は、以下のような手順で行われます。

1. 家の売り方を選ぶ：個人・不動産仲介・不動産買取から選ぶ
2. 家の売却相場を調べる：自分で不動産の売却相場を調べる
3. 複数の不動産会社で査定を行う：複数の不動産会社で訪問査定を行う
4. 不動産会社との契約を結ぶ：不動産会社と媒介契約を結ぶ
5. 家を売り出し売買契約を結ぶ：買い手が見つかり次第契約をする
6. 代金の決済をして家を引き渡す：家の売却が完了する
7. 翌年に確定申告をする：譲渡所得が発生した場合は確定申告必須

上記の過程で、それぞれ以下の相談先が有効です。

相談先	手順ごとの相談タイミング
不動産会社	全ての手順で相談可能。
市役所	家の売り方の手順で相談可能。 売れない家を空き家バンクに登録できる。
行政書士	家の売り方の手順で相談可能。 農地や農場を売却・転用する際の手続きに必要。
不動産鑑定士	家の売却相場を調べる時に相談可能。 身内感の取引や裁判で不動産評価書を作成するのに必要。
司法書士	家の売買契約と決済をする際に相談可能。 登記変更や抵当権の抹消手続きをするのに必要。
弁護士	家の売買契約と決済をする際に相談可能。 売買の過程でトラブルが起きて裁判する際に必要。
土地家屋調査士	家を売り出し売買契約する時に相談可能。 土地の測量や境界線の証明書を発行するために必要。
税理士	確定申告をする際に相談可能。 必須ではないが、確定申告を楽にするために必要。

ただし、どの専門家も必須ではありません。

必要な時に必要な人だけ相談すると良いでしょう。

【悩み別】不動産売却で悩んだときの相談先まとめ

それではここからは、各相談先の具体的な内容や料金について紹介します。

どういった時に必要なのか、それぞれどういった手続きが必要なのか、など詳しく解説しますので、ぜひチェックしてください。

不動産売却で悩んだらとりあえず「不動産会社」へ相談

不動産売却をするのであれば、まずはじめに不動産会社へ相談しましょう。

不動産会社は、家の価格決定から売却完了までの間、パートナーとして動いてくれる存在になります。

また、必要に応じて税理士や司法書士などの手配もしてくれるため、不動産会社への相談だけで家の売買が成立するというケースも多いです。

ただし、その分不動産会社選びは非常に重要になります。

良くない不動産会社を選んでしまうと、相場より低い価格で家を売却してしまったり、不動産の売買活動が足りずに売れ残ったりしてしまうことも珍しくありません。

そのため、相場もしっかり把握していて信頼できる会社に依頼することが重要です。

不動産会社に相談したときの費用

不動産会社の費用は、成果報酬型です。

相談自体は無料で行えますが、家の売買が成功した時に以下の仲介手数料が必要になります。

売却価格	仲介手数料の上限
200万円以下	売却価格の5% + 消費税
200万円～400万円以下	売却価格の4% + 2万円 + 消費税
400万円超え	売却価格の5% + 6万円 + 消費税

あくまで上限金額ですので、記載した金額よりも低くなることはあります。

具体的な金額や値引きの有無は不動産会社によって決まっているため、相談してみると良いでしょう。

不動産会社の正しい選び方

不動産会社の正しい選び方は以下の通りです。

• 物件情報（戸建て or マンション）やその相場に詳しい
• その地域の不動産売却に力を入れている
• 販売実績が豊富で売買活動を積極的に行ってくれる

この3点を満たせる不動産を選びましょう。

「大手を使いたい」「知り合いの不動産会社を使う」という選び方もありますが、少しでも高額で売却したい人は、上記の3点を満たせる会社を選ぶことをおすすめします。

なお、不動産の決め方が分からないという方には「サテイエ」がおすすめです。

サテイエであれば、土地の条件や地域に合わせてベストな不動産会社を3社まとめて紹介してもらえるため、自分に合った会社を簡単に見つけられます。

不動産選びで悩んだ方は、サテイエを利用してみてください。

理想の不動産会社が見つかる「サテイエ」

不動産が売れるかどうか分からないほど古いという人は市役所へ相談

築年数が古い、内装も外装も古くて売り手が見つかりそうにないという場合は、市役所へ相談しましょう。

市役所に連絡することで、空き家バンクへの登録ができます。

空き家バンクは、各エリアの自治体が運営している「不動産売買の仲介サイト」のようなものです。

ただし、あくまで自治体がサイト運営を行っているだけで、売買における過程は通常の不動産売却とあまり変わりません。

自治体が指定する不動産会社の中から1つを選び、その会社に仲介してもらって契約をします。

これだけ聞くと「そのサービス必要なの？」と思われるかもしれませんが、空き家バンクは売れない物件や相場より大きく値段が下がった物件を扱うのがメインです。

そのため、通常通り売れるのであれば普通に売るに越したことはありません。

あくまで、普通に売ったら売れ残ってしまうという方のみ、検討してみると良いでしょう。

市役所へ相談したときの費用

市役所へ相談して空き家バンクに登録するまでは費用はかかりません。

しかし、いざ空き家バンクに登録した物件が売れた際は、通常通りの手数料が発生します。

売却価格	仲介手数料の上限
200万円以下	売却価格の5% + 消費税
200万円～400万円以下	売却価格の4% + 2万円 + 消費税
400万円超え	売却価格の5% + 6万円 + 消費税

空き家バンクの選択肢は、あくまで売れない場合のみという点に注意しましょう。

市役所（空き家バンク）の正しい選び方

ここでは、空き家バンク内の不動産会社の正しい選び方について解説します。

空き家バンクで不動産会社を選ぶ時は、できる限り大手の不動産会社を選びましょう。

空き家バンクは、あまり大手の不動産会社が参入していない傾向にあります。

そのため、少しでも安心して取引するために、聞いたことがあるような名前の不動産会社を選ぶと良いでしょう。

農地転用や農地を売却する方は行政書士へ相談

農地の転用や売却を検討している方は、行政書士へ相談しましょう。

農地および採草放牧地は農地法という法律により、売買による権利の移動や土地への転用などに制限が設けられています。

この手続きを行うために必要なのが、行政書士です。

無許可が行ってしまうと、法令違反により売買契約が無効になってしまいます。

そのため、農地が絡む売買を検討している方は、一度行政書士に相談してから売買に踏み切るようにしましょう。

行政書士へ相談したときの費用

行政書士への相談は、手続きの内容によって費用が異なります。

おおよその相場は、以下の通りです。

• 農地法第3条～5条の届出：3万円〜4万円
• 農地法第3条の許可申請：5万円〜9万円
• 農地法第4条～5条の許可申請：8万円〜10万円
• 農用地除外申請：15万円~30万円

内容に応じて費用が変わるため、一度行政書士へ確認してから手続きを進めるようにしましょう。

行政書士の正しい選び方

行政書士の正しい選び方は以下の通りです。

• 農地転用や農地売買の経験が豊富
• 取引する地域に詳しい
• 相場を確認して適正価格で対応してくれる
• 顧客の声をしっかり反映してくれる
• （できれば）土地家屋調査士の資格を持っている

重要なのは、農地転用や農地売買の経験が豊富な人を選ぶことです。

加えて、その地域に詳しい人を選ぶことで間違いのない人を選べるでしょう。

同族・関連会社間取引もしくは裁判をする方は不動産鑑定士へ相談

身内間の取引や裁判で不動産評価書が必要な方は、不動産鑑定士へ相談しましょう。

1つ目に必要な状況が、関連会社間や身内間で不動産を取引する場合です。

この場合、不動産の金額を変動して取引することで、簡単な脱税行為が行えるため、不動産の価値を証明しなくてはなりません。

その際に、不動産の価値を証明する不動産評価書が必要になります。

続いて2つ目は、不動産に関する裁判をする場合です。

滅多にありませんが、価格に関する裁判などをする際に、不動産の価値を証明するものとして、不動産評価書の提出が必要になることがあります。

以上2つの状況のときに限り、不動産鑑定士への相談が必要です。

不動産鑑定士へ相談したときの費用

不動産鑑定にかかる費用は状況によって異なります。

おおよその相場は以下の通りです。

• 土地のみの鑑定：20万円～
• 建物のみの鑑定：20万円～
• 土地+建物の鑑定：25万円～
• マンション：30万円～

最低限のラインとして、上記の金額を想定しておくと良いでしょう。

ただし、不動産の鑑定費用は規模や作業量によっても異なります。

価格面が心配な方は、あらかじめ見積もりを出してもらった上で、依頼すると良いでしょう。

不動産鑑定士の正しい選び方

不動産鑑定士の正しい選び方は以下の通りです。

• 不動産売買に関する経験が豊富
• 不動産鑑定評価について依頼目的をしっかり聞いてくれる
• 返信や対応がスムーズに行える

不動産鑑定士を選ぶときは、しっかり依頼内容を聞いてくれる人を選びましょう。

返信や対応がスムーズな方は、なお良しです。

自分が置かれた状況に親身の対応をしてくれる人を選んでください。

登記変更や抵当権に関する悩みは司法書士に相談

登記変更や抵当権など不動産売買の権利に関する悩みは、司法書士に相談しましょう。

司法書士に依頼して売り手が行うのは、主に以下の3点です。

• 売渡証書の作成
• 抵当権抹消登記
• 売却前の住所変更登記

残りの登記登録などは、買い手が行うため必要ありません。

なお、不動産売却における司法書士は必ず必要というわけではありません。

法務局に問い合わせて手続きを進めることで、自分一人で処理することも可能です。

ただし、司法書士に依頼する場合に比べて、幾分かは手間がかかってしまうため、どうしても節約したいという方以外は、司法書士に依頼することをおすすめします。

司法書士へ相談した時の費用

司法書士への依頼料は、1万円～2万円ほどです。

これにプラスして、登記の実費が2,000円～3,000円ほどかかります。

そのため、高く見積もって3万円前後を想定しておくと間違いないでしょう。

司法書士の正しい選び方

司法書士の正しい選び方は以下の通りです。

• 不動産売買の経験がある
• 返信・対応がスムーズ
• こちらの意見や質問にしっかり答えてくれる

不動産取引の経験が豊富な人、スムーズに対応してくれる人を選ぶと間違いないです。

売買契約でトラブルが起きたら弁護士に相談

売買契約の途中で解決できなそうなトラブルが起きてしまったら、弁護士に相談しましょう。

弁護士が必要になるようなトラブルの例は以下の通りです。

• 契約内容の齟齬によるトラブル
• 土地の境界や面積の不一致によるトラブル
• 不動産の瑕疵が見つかるトラブル
• 抵当権や登記に関するトラブル

売却する側としての相談内容は、基本的に契約に関するトラブルのみです。

弁護士に相談しなくても解決できることは多いですが、不動産取引は法律に関わる内容もあるため、心配な方は相談するのがベストでしょう。

弁護士へ相談したときの費用

基本的に弁護士への相談は有料です。

事務所や個人によって相場は異なりますが、おおよそ1時間あたり3,000円～10,000円になります。

さらに、正式に依頼するとなると別途料金も必要です。

着手金と報酬金が必要で、それぞれの費用はおおよそ以下の通りになります。

争う金額/利益金額	着手金	報酬金
300万円以下	金額の8%程度	金額の16%程度
300万円～3,000万円以下	金額の5% + 9万円程度	金額の10% + 18万円程度
3,000万円～3億円以下	金額の3% + 69万円程度	金額の6% + 138万円程度
3億円～	金額の2% + 369万円程度	金額の4% + 738万円程度

ただし、あくまで参考程度で実際にいくらかかるかは契約する弁護士によります。

そのため、費用を確認した後、弁護士に正式に依頼するようにしましょう。

弁護士の正しい選び方

弁護士の正しい選び方は以下の通りです。

• 不動産売買に関するトラブルの経験が豊富な
• 不動産売買に関する知識が多い
• 対応・返信がスムーズ
• （できれば）知り合いや知人と関係がある

不動産売買に関する弁護士を選ぶ際は、その分野の知識があるかどうかを確認します。

可能であれば、知人からの紹介などがベストです。

不動産分野に詳しく、なおかつ親身に相談を聞いてくれる人を選ぶと問題ないでしょう。

土地の測量や境界性に関する悩みは土地家屋調査士に相談

土地の測量や境界線の証明書類が必要な場合は土地家屋調査士に相談しましょう。

不動産売却をする際は、その不動産の土地面積や物件自体の面積、隣接する道路や家などとの境界線を記した証明書が必要になります。

これらの証明書が手元にない人は、土地家屋調査士に依頼して発行してもらわなければなりません。

土地家屋調査士に依頼すると、境界についての立ち会い（近隣の方や市役所の担当者など）の元、境界標性や各種資料を作成して、依頼主に納品されます。

おおよそ1ヶ月前後で完了するため、不動産売却をする際は事前に手配しておきましょう。

土地家屋調査士に相談するときの費用

土地家屋調査士に証明書類の発行を依頼する費用は以下の通りです。

• 一般的な住宅：40万円～50万円
• 道路や水路に隣接する住宅：50万円～60万円
• 国道に隣接する住宅：60万円～80万円

ただし、上記の金額はあくまでおおよその目安の金額です。

立地の都合や建物の構造などにより、さらに金額が上がることも多々あります。

そのため、土地家屋調査士に依頼する時は、費用がいくらくらいかをしっかり確認してから依頼することをおすすめします。

極端に費用が高く感じられる場合は、別の調査士に依頼してみると良いでしょう。

土地家屋調査士の正しい選び方

土地家屋調査士の正しい選び方は以下の通りです。

• 不動産売買の実績が豊富にある
• 費用が極端に高くない
• 測量・境界の確定までの期間は短い
• 返信・対応がスムーズ

特に土地家屋調査士も、依頼する事務所や人によって料金が大きく異なります。

しっかり料金を確認してから依頼するようにしましょう。

譲渡所得が発生した場合の納税や確定申告の悩みは税理士に相談

不動産売却の税金に関しての悩みは税理士に相談しましょう。

不動産売却時に譲渡所得が発生すると、納税の義務が生まれます。

譲渡所得 = 売却金額 – （購入金額 + 購入・売却にかかった諸費用）

厳密には細かな計算方法があるのですが、全てを把握して計算するのは容易ではありません。

そういった時に相談するのが税理士です。

具体的な譲渡所得額やそれに伴う税金の金額、さらに不動産売却で適用できる税金の控除特例など、細かな金額を全て説明してくれます。

確定申告に関する悩みも対応してくれるため、税金面で困った方は相談すると良いでしょう。

税理士に相談するときの費用

税理士への相談は無料のケースもありますが、依頼するとおおよそ以下の金額が発生します。

譲渡所得額	費用の相場
1,000万円まで	5万円～6万円
3,000万円まで	9万円～12万円
5,000万円まで	12万円～15万円
8,000万円まで	15万円～24万円
1億円まで	18万円～30万円

税理士への依頼金額は譲渡所得額に応じて変動します。

どの税理士でもあまり費用に違いはないため、信頼できる方に依頼すると良いでしょう。

税理士の正しい選び方

税理士の正しい選び方は以下の通りです。

• 不動産関連の知識が最低限ある
• 対応・返信はスムーズ
• 自分の悩みや質問に親身に答えてくれる

不動産売却のために初めて税理士を依頼する方は、不動産に関する知識がある人を選びましょう。

普段から税理士に依頼している方は、同じ税理士さんで問題ありません。

費用は大きく変わらないため、自分に合った人を選ぶようにしてください。

不動産売却の相談時によくある質問

最後に、不動産売却の相談時によくある質問をまとめました。

気になる内容がある方は、合わせてチェックしてみてください。

不動産売却にかかる費用は？

一般的に不動産売却でかかる費用は、売却価格の4%～6%と言われています。

金額の振り分けは以下の通りです。

不動産売却に掛かる内容	費用
不動産会社の仲介手数料	売却額 × 6% + 6万円
印紙税	1万円～6万円
抵当権抹消費用	1,000円 （司法書士に依頼：3万円）
ハウスクリーニング費用	3万円～10万円
測量費用	40万～80万円
解体費用（家を取り壊す場合のみ）	100万円～
住宅ローン返済手数料（必要な場合のみ）	5,000円～3万円
譲渡所得税（必要な場合のみ）	譲渡所得の10%～30%

不動産売却でかかる費用のおおよそは、不動産会社への仲介手数料です。

もちろん家の解体や大掛かりな測量などを行うと話は変わってきますが、そういったことがない限りは不動産会社の仲介手数料が高額と覚えておくと良いでしょう。

不動産売却にかかる税金は？

不動産売却にかかる税金は以下の通りです。

	詳細
諸々の消費税	仲介手数料や依頼料に必要
印紙税	高額取引をする際に必要
譲渡所得税	譲渡所得が発生した際に必要

特別な部分は、譲渡所得税のみです。

譲渡所得税は、不動産の所有年数によって異なります。

	税率
短期譲渡所得 （不動産の所有年数が5年以内）	39.63％ （所得税30.63％+住民税9％）
長期譲渡所得 （不動産の所有年数が5年を超える）	20.315％ （所得税15.315%+住民税5%）
軽減税率適用 （不動産の所有年数が10年を超える）	14.21% （所得税10.21%+住民税4%）

ただし、譲渡所得税には3,000万円控除の特例などもあるため、過度に気にする必要はないでしょう。

不動産売却前の一括査定はサテイエがおすすめ

不動産売却の査定がまだの方や不動産会社が決まっていない人は、一括査定サイトのサテイエがおすすめです。

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実際の口コミでも「他のところよりも査定金額が高かった」「自分にぴったりの不動産会社が見つかった」など、ポジティブな声が多く見られました。

現在、不動産会社を検討している方は、ぜひ利用してみてください。

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まとめ：不動産売却の悩みは内容に応じて相談先を決める

この記事では、不動産売却の悩みと相談先について解説しました。

不動産売却の過程で分からないことがあれば、それぞれ以下の専門家に相談しましょう。

おすすめの相談先	内容
不動産会社	不動産売買に関する悩み全般の相談
市役所	築年数が古いなどで売れなそうな家の相談
行政書士	農地の転用や売却に関する相談
不動産鑑定士	身内感の取引や裁判で不動産評価書が必要な時の相談
司法書士	登記変更や抵当権など不動産に関する権利の相談
弁護士	売買の過程でトラブルが起きた時の相談
土地家屋調査士	土地の測量や境界線の証明書類に関する相談
税理士	不動産売買で発生した譲渡所得の税金に関する相談

どうしても分からないことがある場合は、不動産会社に相談しておくと間違いありません。

この記事を参考に、スムーズに不動産売買を進めてみてください。

不動産の一括売却ならサテイエがおすすめ