「不動産査定に費用は発生するの？」「有料と無料の不動産査定は、具体的に何が違うの？」

不動産査定を検討しているのであれば、このような疑問をお持ちの人も多いかと思います。

そこで本記事では、不動産査定の費用に焦点を当てて、有料と無料の不動産査定のそれぞれの特徴や、両者の違いなどについて解説します。併せて、有料の不動産査定が必要となるケースや、費用の相場もご紹介します。

不動産査定を検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産査定の費用は有料と無料の2種類に分類される

不動産査定には様々な種類が存在しますが、費用面で分類した場合には、大きく分けて「有料」と「無料」の2種類が存在します。

具体的には、以下の通りです。

• 有料の不動産査定　→　不動産鑑定
• 無料の不動産査定　→　不動産査定

有料の不動産査定（不動産鑑定）

有料の不動産査定としては、不動産鑑定士が行う不動産鑑定が挙げられます。

不動産鑑定とは、国家資格を持つ不動産鑑定士が、法律に基づいた厳格な手順や方法に沿って、不動産の適正な経済的価値を査定することです。

不動産鑑定は不動産鑑定士のみが行える、非常に精度の高い査定方法です。不動産鑑定士試験は、司法試験・公認会計士試験と並ぶ3大国家資格と言われており、国家資格を持つ専門家によって行われる査定方法であるからこそ、不動産鑑定の信頼性が担保されているとも言えます。

無料の不動産査定（不動産査定）

一方、無料の不動産査定としては、不動産業者が行う不動産査定が挙げられます。

不動産査定とは、不動産を売却する際にいくらで売却できるか、不動産業者が見込額を査定することです。

不動産査定は、さらに「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定（実査定）」の2種類に分けられます。

簡易査定は、不動産業者が対象の不動産に訪問せず、不動産情報だけで行う簡易的な査定方法であるのに対し、訪問査定は、不動産業者が対象の不動産に実際に訪問して、細かく調査をした上で行う査定方法です。

不動産を売却する際は、まずは複数の不動産会社に簡易査定を申し込み、その結果を基に、訪問査定を依頼する不動産会社を絞り込むのが一般的な流れです。

なお、複数の不動産会社に査定を申し込み際は、不動産の一括査定サービスである『サテイエ』が便利です。

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不動産鑑定と不動産査定の違い

不動産鑑定と不動産査定は、文言も似ており混同されがちですが、両者の特徴・性質は大きく異なります。

そこで本章では、不動産鑑定と不動産査定の違いについて解説します。

不動産鑑定と不動産査定の比較表

	不動産鑑定	不動産査定
実施者	不動産鑑定士	不動産業者
査定方法	不動産鑑定評価基準に基づく方法	特に決まりなし
費用	有料	無料
精度	非常に高い	それほど高くない
査定期間	10営業日前後	机上査定：1～3日 訪問査定：1週間前後

実施者

不動産鑑定は、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて行われる査定方法です。そのため、国家資格である不動産鑑定士の独占業務となっており、不動産鑑定士の資格を有していない者が不動産鑑定を行うことはできません。

一方の不動産査定は、不動産業者が売却の見込額を算出するために行う査定方法です。そのため、不動産査定に特に法的な縛りはなく、誰でも行うことが可能です。極論な話、不動産会社の未経験の新入社員でも、不動産査定は行えます。

査定方法

不動産査定は、法律に基づいて行われる査定方法であるため、その手順や方法は、国土交通省の不動産鑑定評価基準に基づいて、厳格に定められています（参照：国土交通省『不動産鑑定評価基準』）。

一方の不動産査定は、法律に基づいて行われる査定方法ではないため、その手順や方法について特に決まりはありません。一般的には、類似物件の取引価格や、国土交通省が公表している公示地価などを参考にして、市場の動向を加味した上で査定額を算出します。

費用

前述の通り、不動産鑑定は有料、不動産査定は無料です。

不動産鑑定の費用は事務所によって異なりますが、一般的な相場としては以下の通りです。

評価額	宅地または建物の所有権
1,000万円まで	161,000円
1,500万円まで	174,000円
2,000万円まで	181,000円
2,500万円まで	199,000円
3,000万円まで	211,000円
4,000万円まで	229,000円
5,000万円まで	253,000円

精度

不動産鑑定は法律で定められた手順に沿って行われるため、査定結果の精度としては非常に高く、税務署や裁判所の証拠資料として用いられるケースも多々あります。

一方の不動産査定の結果は、あくまで不動産会社の売却予想価格であるため、不動産鑑定ほどの信頼度はなく、業者によって結果も異なります。中にはあえて査定額を吊り上げて、契約を結ばせようとする悪徳業者も存在するため、注意が必要です。

悪徳業者かどうかを見極めるためには、複数の不動産会社に査定を依頼してその結果を比較する必要があります。その際は、一括で査定を依頼できる『サテイエ』が便利です。

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査定期間

不動産鑑定の査定期間は、通常10営業日ほどです。ただし、ケースによっては、1ヶ月前後かかることもあります。

一方の不動産査定の査定期間については、机上査定は1～3日ほど、訪問査定は1週間前後要するのが一般的です。

費用がかかる不動産鑑定が必要となるケース

通常の不動産売買は、売主と買主の交渉によって進められるため、基本的に不動産鑑定は必要ありません。

不動産鑑定が必要となるケースは、特殊な不動産を売買する場合や、不動産の客観的な価値を把握したい場合などです。

具体的には、以下のようなケースが挙げられます。

• 特殊な不動産（スキー場やゴルフ場、病院など）を売買するケース
• 相続時の遺産分割や、離婚時の財産分与を行うケース
• 相続税の申告で土地評価額を下げて、節税を図るケース
• 贈与を行うケース
• 不動産関連で訴訟が起きたケース

費用のかかる不動産査定の種類

費用のかかる不動産査定には、いくつかの種類が存在します。

そこで本章では、費用のかかる不動産査定の種類について解説します。

具体的には、以下の3つです。

• 不動産鑑定評価書
• 意見書
• 調査報告書

不動産鑑定評価書

不動産鑑定評価書とは、不動産鑑定士が「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて、対象不動産の評価額および、評価額の決定理由やその根拠となるデータなどをまとめた文書のことです。

不動産鑑定評価書は、記載すべき事項が法律で定められており、具体的には、以下の通りです。

◆不動産鑑定評価書の記載項目

記載項目	内容
鑑定評価額	最終的に算出された評価額
評価対象不動産の表示	評価対象の不動産に関する所在地や面積・構造などの基本情報
依頼目的と鑑定評価の条件	鑑定の依頼目的と、鑑定で求める価格（※一般的には「正常価格」が用いられる）
鑑定実施日および評価額決定日	実際に鑑定を行った日と、鑑定評価額を決定した基準日（※時期によって価格が変動するため）
不動産鑑定評価額を決定した理由	鑑定額を決定した要因や根拠
利害関係等の有無	不動産鑑定士と関係者の利害関係（※評価額の公正性を担保するため）

不動産鑑定評価書は、国家資格を有する不動産鑑定士が、法律に基づいた手順や方法に沿って算出した、非常に信頼性の高い文書です。そのため、公的な証明能力も担保されており、税務署や裁判所の証拠資料としても用いることができます。

意見書

意見書とは、不動産鑑定評価書に準ずるものとして、簡易的な鑑定によって対象不動産の評価額をまとめた文書のことです。

意見書は後述の調査報告書よりも、さらに簡略化された文書です。そのぶん費用が抑えられていますが、法律に基づいた正規の鑑定評価ではないため、公的な証明能力はありません。

意見書が活用される場面としては、既存の鑑定評価書に対する第三者の意見が必要なケースや、企業が市場調査の一環として用いるケースなどが挙げられます。

調査報告書

調査報告書とは、意見書と同様、簡易的な鑑定によって対象不動産の評価額をまとめた文書のことですが、意見書ほど簡略化はされていません。

調査報告書は、法律に基づいた正規の鑑定評価ではないため、税務署や裁判所の証拠資料としては使用できませんが、個人や企業が参考資料として用いるぶんには、調査報告書の内容でも十分なケースがほとんどです。

なお、意見書と調査報告書は、法律に基づいて作成された文書ではないため、「鑑定」という文字を入れることは禁止されています。

不動産鑑定の費用相場

不動産鑑定の費用は、不動産の種類や鑑定評価額によって変わってきますが、一般的な相場としては以下の通りです。

不動産鑑定評価書	20～30万円
意見書	3万円前後
調査報告書	10万円前後

不動産鑑定評価書は、法律に基づいて厳格に査定が行われるため、費用としては最も高額になります。意見書や調査報告書は、不動産鑑定評価書に比べて簡易的な査定方法であるため、そのぶん費用も抑えられています。

なお、費用は依頼する不動産鑑定事務所によっても異なりますので、複数の事務所に見積もりを取った上で、正式に依頼する事務所を決めるのが良いでしょう。

不動産の査定についてのよくある質問

本章では参考として、不動産の査定についてのよくある質問をQ＆A形式でご紹介します。

Q1.個人が不動産を売る場合には、不動産鑑定は必要？

基本的には、必要ありません。

というのも、個人間での不動産売買においては、基本的に売主と買主の交渉によって進められるため、そこまで高い精度の査定は必要ないからです。

不動産査定は最新の市場動向なども反映されるため、個人間での不動産売買においては、むしろ不動産査定の方が適しているとも言えます。

なお、不動産会社に査定を依頼する際は、一括で査定を依頼できる『サテイエ』がおすすめです。

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Q2.不動産会社の査定費用はなぜ無料？

営業活動の一環であるからです。

不動産会社は、査定を通じて契約を結んでもらい、その後の仲介手数料を得ることを目的としています。言い換えれば、査定は仲介手数料を得るための集客方法（営業活動の一環）であるため、不動産会社は無料で査定を行っているのです。

ただし、前述の通り、中にはあえて査定額を吊り上げて、契約を結ばせようとする悪徳業者も存在するため、注意が必要です。

Q3.不動産会社が行う査定でも、費用が発生することがある？

不動産会社が行う査定は無料が原則ですが、中には有料の業者も存在します。

不動産会社が査定の時点で手数料を受け取ることは、本来禁止されています。そのため、査定の時点で費用を請求してくるような業者は、違法業者の可能性もあるため、避けた方が無難でしょう。

不動産査定はサテイエの利用がおすすめ

不動産を売却したいのであれば、まずは不動産会社による査定を受ける必要がありますが、その際は複数の不動産会社に一括で査定を依頼できる『サテイエ』がおすすめです。

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不動産の売却を検討している人は、サテイエを活用して、まずは不動産査定を行ってみましょう。

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不動産査定の費用まとめ

ここまで不動産査定の費用について、解説してきました。

不動産鑑定と不動産査定の違い

	不動産鑑定	不動産査定
実施者	不動産鑑定士	不動産業者
査定方法	不動産鑑定評価基準に基づく方法	特に決まりなし
費用	有料	無料
精度	非常に高い	それほど高くない
査定期間	10営業日前後	机上査定：1～3日 訪問査定：1週間前後

不動産鑑定は、国家資格である不動産鑑定士が「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて厳格に行う査定方法であるため、査定の精度としては非常に高いものになります。

しかしながら、個人間での不動産売買においては、そこまで高い精度の査定は必要なく、不動産業者の行う無料の不動産査定でも、十分に事足ります。

ただし、中にはあえて査定額を吊り上げて、契約を結ばせようとする悪徳業者も存在するため、注意が必要です。不動産の売買で失敗したくないのであれば、まずは一括査定から複数の不動産業者に査定してもらい、信頼できる業者を探すことが重要です。

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