「家を売りたいけど、具体的にどう進めればいいの？」

家を売ることは人生で何度も経験するようなことではないため、このようにお悩みの人も多いかと思います。

そこで本記事では、家を売る一般的な手順について具体的に解説していきます。併せて、家を売る際の必要書類や、家を高く売るコツもご紹介します。

家の売却を検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。

家を売る方法は2つ

家を売る方法としては、主に「仲介」と「買取」の2種類が存在します。

仲介

仲介は間に不動産会社が入って、売主にかわって家の買主を探してもらう方法です。

仲介では売主が売出価格を自由に設定できるため、家を高く売れるのがメリットです。ただし、買い手が見つからないと売却ができないため、物件の状態やエリアによっては、売却までに半年以上の期間を要することもあります。

また、仲介では不動産会社への仲介手数料（売買金額の3％ほど）が発生するため、注意が必要です。

時間をかけてでも家を高く売りたい人には、仲介が適しています。

メリット	・高く売れる（売出価格を設定できるため）
デメリット	・売却まで時間がかかる（半年以上） ・仲介手数料が発生する

買取

買取は、不動産会社に直接家を買い取ってもらう方法です。

買取は不動産会社が買い取ってくれるため、買主を探す手間が省け、1ヶ月ほどで現金化できる場合が多いのがメリットです。仲介を行わないため、仲介手数料の支払いも発生しません。

ただし、仲介に比べて売却価格が70～80％程度になってしまうため、注意が必要です。

すぐにでも家を売りたい人や、買い手を見つけるのが難しい家を売りたい人には、買取が適しています。

メリット	・すぐに現金化できる（1ヶ月前後） ・仲介手数料が必要ない
デメリット	・仲介に比べ売却価格が低くなる（70～80％程度）

なお、不動産会社によっては、「買取保証」（一定期間は仲介で買主を探し、期限までに売れなかった場合には買取に切り替える方法）が使える場合もあるため、状況に応じて活用しましょう。

家を売る手順

家を売る手順としては、一般的には以下の8ステップで進めます。

売却が完了するまでの所要期間は、仲介の場合は半年程度、売買の場合は1ヶ月程度が目安です。ただし、これらはあくまで目安であり、状況によって大きく変動する可能性があるため、ご注意ください。

家を売る手順	平均所要期間
①家の売却相場を調べる	1週間
②不動産会社に査定を依頼する	2週間～4週間
③不動産会社と契約（仲介or売買）を結ぶ
④家の売却活動を開始する	3ヶ月～6ヶ月
⑤購入希望者と条件交渉を行う
⑥買主と売買契約を結ぶ	1ヶ月～2ヶ月
⑦家の引き渡し・決済を行う
⑧確定申告を行う	※売却した翌年の確定申告期間

STEP①：家の売却相場を調べる

家を売るにあたって、まずは家の売却相場を調べましょう。

事前に相場を把握しておかないと、次のステップである不動産会社に査定を依頼した際に、査定額の適正性を判断できないためです。

家の売却相場を調べられるサイトとしては、以下のものが挙げられます。

レインズマーケットインフォメーション	国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営している不動産の取引情報を検索できる情報システム
土地総合情報システム	国土交通省が運営している不動産の取引価格や地価公示・都道府県地価調査の価格を閲覧できるサイト
不動産一括査定サイト	不動産の売却価格を複数の不動産会社に一括で査定してもらえるサービス

なお、不動産一括査定サイトで相場を調べる場合には、『サテイエ』がおすすめです。

不動産の一括査定ならサテイエ

STEP②：不動産会社に査定を依頼する

家の売却相場を把握したら、次は不動産会社に査定を依頼しましょう。

不動産会社が行う査定方法は、大きく分けて「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定（実査定）」の2種類が存在します。

どちらも原則無料で利用できますが、机上査定は不動産業者が対象物件に訪問せず、物件情報だけで行う簡易的な査定方法であるのに対し、訪問査定は不動産業者が実際に対象物件に訪問して、細かく調査をした上で行う査定方法です。

両者のメリット・デメリットは、以下の表の通りです。

机上査定と訪問査定の比較表

	机上査定	訪問査定
メリット	・お手軽である ・すぐに結果がわかる（1～3日）	・正確な査定額がわかる ・担当者と価格の相談ができる
デメリット	・正確性に欠ける ・対応していない不動産会社も存在する	・手間がかかる ・結果がわかるまで時間がかかる（1週間前後）

査定結果は、不動産会社によって異なるのが一般的です。そのため、まずはできるだけ多くの不動産会社に机上査定を依頼し、その結果を基に2社〜3社の不動産会社に絞って、訪問査定を依頼する流れがいいでしょう。

STEP③：不動産会社と契約（仲介or売買）を結ぶ

査定結果を基に依頼する不動産会社が見つかったら、不動産会社と仲介or売買契約を交わしましょう。

買取で家を売る場合には、直接不動産会社と売買契約を結ぶことになります。売買のケースではSTEP④以降の手順はなく、後は不動産会社の指示に従って進めれば問題ありません。

一方、仲介で家を売る場合には、不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類が存在します。

媒介契約の種類

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数社との契約	可	不可	不可
自ら買主を探す行為	可	可	不可
契約の有効期間	規制なし	3ヶ月以内	3ヶ月以内

一般媒介契約は複数社の不動産会社と契約できる点がメリットですが、そのぶん各不動産会社が熱心に営業してくれないケースも多く、あまりおすすめできません。

その点、専任媒介契約や専属専任媒介契約であれば、1社のみとの契約になるため、不動産会社も熱心に仲介活動を行ってくれることが期待できます。

以上より、不動産会社と媒介契約を結ぶ際は、基本的には専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を選択し、特殊な事情がなければ、一般媒介契約は避けた方がいいでしょう。

STEP④：家の売却活動を開始する

不動産会社と媒介契約を結んだら、家の売却活動が開始します。

売却活動は基本的に不動産会社の主導で進むため、特に何かをする必要はありません。ただし、いつ内覧希望者が訪れても大丈夫なように、家の掃除や不用品の処分などを進めておきましょう。

STEP⑤：購入希望者と条件交渉を行う

内覧後に購入希望者が現れたら、条件交渉を行います。主な交渉内容は、物件の引き渡し日と売買価格の2つです。

万が一、引き渡し日に物件を引き渡すことができない場合には、違約金の支払いを求められる可能性もあるため、慎重に交渉を進める必要があります。

また、値引き交渉をする際は間に不動産会社が入るため、あらかじめ担当者に希望価格の最低ラインを共有しておくと良いでしょう。

STEP⑥：買主と売買契約を結ぶ

購入希望者との条件交渉がまとまったら、売買契約を締結します。

売買契約書は不動産会社が作成しますが、契約内容に誤りや齟齬がないか、売買契約書の草案はすみずみまで確認しましょう。

売買契約は、不動産会社のオフィスで行われるのが一般的です。当日は契約書の最終確認をした後に、売主と買主の双方が署名・捺印を行います。

その後、契約成立の証拠として、買主から手付金（売買価格の10%が相場）を受け取ります。万が一、何らかの事情でこちらから売買契約を解除する場合には、買主に手付金の2倍の金額を支払う必要があるため、ご注意ください。

また、売買契約成立時に、不動産会社に対して仲介手数料の半額を支払うのが一般的です（※残りは決済時に支払います）。

仲介手数料の上限額

売買金額	仲介手数料の上限額
200万円以下	売買金額の5％
200万円超～400万円以下	売買金額の4％＋2万円
400万円超	売買金額の3％＋6万円

STEP⑦：家の引き渡し・決済を行う

売買契約の締結後は、指定の引き渡し日に家の引き渡しと決済が行われます。

引き渡し時は、司法書士の立ち会いのもと、所有移転登記手続きを行います。当日は不動産会社への仲介手数料の残額を支払う他、司法書士への登記費用（50,000円前後）や、印紙税（1,000～60,000円）の支払いが必要となるため、事前に準備を進めておきましょう。

◆印紙税額

契約書の記載金額	印紙税額（※）
100万円超～500万円以下	1,000円
500万円超～1,000万円以下	5,000円
1,000万円超～5,000万円以下	10,000円
5,000万円超～1億円以下	30,000円
1億円超～5億円以下	60,000円

その他、決済時には固定資産税及び都市計画税の精算も行われます。固定資産税・都市計画税は、1月1日時点の所有者に対して課税されるため、所有期間に応じて日割精算を行うのが一般的です。

ここまでで、家の売却は完了となります。

STEP⑧：確定申告を行う

家の売却益が発生した場合には、翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告が必要なため、忘れないように注意しましょう。

居住用財産を売却した時は、3,000万円の特別控除を受けられる特例があるため、利益（譲渡所得）の計算式は以下の通りです。

譲渡所得＝譲渡収入－（取得費＋譲渡費用）－特別控除（3,000万円）

※取得費…家を購入した時の購入費や手数料、登録免許税など
※譲渡費用…仲介手数料や印紙税など

なお、3,000万円の特別控除を受けるためには、確定申告をすることが条件となっています。そのため、結果的に譲渡所得が0円であったとしても、確定申告が必要である点に注意しましょう（参照：国税庁『マイホームを売ったときの特例』）。

家を売る際の必要書類

家を売る際に必要な書類は、一般的には以下の表の通りです。

書類	必要になるタイミング	入手先
登記簿謄本または登記事項証明書	査定時	法務局
売買契約書	査定時	物件購入時に入手済
地積測量図・境界確認書	査定時・売買契約時	法務局
登記済証（登記識別情報）	査定時・売買契約時	物件購入時に入手済
本人確認書類	売買契約時	ー
実印・印鑑証明書	売買契約時	市役所

なお、別途必要な書類がある場合には、不動産会社からその都度案内があるため、基本的にはその指示に従えば問題ありません。

家を高く売るコツ

家を売るのであれば、少しでも高く売りたいと思う人も多いでしょう。

そこで本章では、家を高く売るコツをご紹介します。

売出価格を少し高めに設定しておく

家を高く売りたいのであれば、売出価格を少し高めに設定しておくといいでしょう。

売却活動を進めるにあたって、購入希望者から値引き交渉をされるケースはかなり多く、あらかじめ売出価格を高めに設定しておけば、交渉にも対応しやすくなるためです。

ただし、相場を大きく超えるような価格設定では、そもそも買い手がつかなくなるため、十分にご注意ください。

需要が高まる時期に売却する

家を高く売るためには、売却時期も重要です。需要が高まる時期に売り出せば、高く売れることが期待できます。

一般的に2月～3月は、進学・就職や転勤といった時期と重なり、不動産の需要も高まるため、この時期は狙い目です。同様に、9月も10月からの異動と重なるため、不動産の需要は高まります。

少しでも家を高く売りたいのであれば、需要の高まる時期に売り出せるよう、逆算して計画を立てていきましょう。

物件を良い状態にしておく

家を高く売るためには、物件を良い状態にしておくことも大切です。

家の売却に際し、購入希望者の内覧は避けて通れません。内覧時に物件の状態が悪いと、値引きの交渉材料にされやすくなります。

万が一、家の汚れが目立つ場合には、ハウスクリーニングなどの利用も検討しましょう。

家を売る際のよくある質問

本章では参考として、家を売る際のよくある質問をQ＆A形式でご紹介します。

ローンが残っている家でも売れる？

ローンが残っている家であっても、売却は可能です。ただし、家の売却額と自己資金でローンを完済し、抵当権を抹消することが条件です。

抵当権とは不動産を担保にできる権利のことで、抵当権が付いたままでは、いつ競売にかけられるかわかりません。そのような物件は基本的に買い手が見つからないため、売却時に抵当権を抹消しておく必要があるのです。

なお、住み替えローンや任意売却を利用する方法もありますが、いずれも融資先の金融機関の許可が必要なため、注意が必要です。

（参照：独立行政法人住宅金融支援機構『任意売却パンフレット』）

古い家でも売れる？

古い家であっても、売却は可能です。

一般的に築20年が経過すると、建物の価値はほぼなくなると言われているものの、実際には築30年以上の家であっても、多くの売買契約が成立しています。

古い家はそのまま売ることも可能ですが、瑕疵担保保険（物件に欠陥があった場合に、無償で補修を受けられる保険）を付けたり、一部リフォームしたりすれば、さらに売れやすくなるでしょう。

住みながらでも家を売れる？

売却予定の家に住みながらであっても、売却は可能です。

ただし、実際に住んでいると生活感が出てしまい、内覧者の印象を悪くする可能性があるため、内覧時は注意が必要でしょう。

家を売る際の査定はサテイエの利用がおすすめ

家を売るためには家の査定が必須ですが、その際は複数の不動産会社に一括で査定を依頼できる『サテイエ』が便利です。

サテイエは厳選された不動産会社1,000社以上と提携しているため、あなたにぴったりの不動産会社がきっと見つかります。

家の売却を検討している人は、サテイエを活用して、まずは家の査定を行ってみましょう。

サテイエの不動産査定はこちら

家を売る手順まとめ

ここまで家を売る手順について、解説してきました。

家を売る手順

1. 家の売却相場を調べる
2. 不動産会社に査定を依頼する
3. 不動産会社と契約（仲介or売買）を結ぶ
4. 家の売却活動を開始する
5. 購入希望者と条件交渉を行う
6. 買主と売買契約を結ぶ
7. 家の引き渡し・決済を行う
8. 確定申告を行う

家を売るためにはやるべきことも多く、時間も要します。特に、仲介で家を売るのであれば、信頼できる不動産会社を選ぶことが非常に重要です。

家の売却で失敗したくないのであれば、一括査定から複数の不動産会社に家を査定してもらい、信頼できる業者を慎重に見極めていく必要があります。

もし、不動産の一括査定サービスをお探しであれば、本記事でも紹介した『サテイエ』がおすすめです。サテイエは厳選された不動産会社1,000社以上と提携しているため、この機会に活用してみてはいかがでしょうか？

サテイエの不動産査定はこちら