「不動産売却時に発生するトラブルはどんなものがあるの？」「不動産売却時のトラブルを回避するためにはどうすれば良いの？」

不動産の売却を検討しているのであれば、このような疑問をお持ちの人も多いかと思います。

そこで本記事では、不動産売却で起こる代表的なトラブルについてご紹介します。併せて実際にトラブルが発生した際の対処法や、トラブルを事前に回避するための対策ポイントについても解説します。

不動産売却を検討している人はぜひ参考にしてみてください。

不動産売却でよくあるトラブル

不動産売却に関するトラブルは様々ですが、よくあるトラブルとしては以下のものが挙げられます。

トラブルの種類	トラブルの相手
境界に関するトラブル	隣人
仲介手数料に関するトラブル	不動産会社
媒介契約に関するトラブル	不動産会社
値引き交渉に関するトラブル	購入希望者
契約解除に関するトラブル	買主
物件の引き渡し時の瑕疵に関するトラブル	買主

境界に関するトラブル

1つ目は境界に関するトラブルです。

不動産を売却する際は売却前に境界を確定しておく必要がありますが、境界の確定については隣人の合意がなければ最終的な確定ができません。そのため隣人がなかなか納得してくれず、境界が確定できないといったトラブルがよく発生します。

境界が確定していない状態でも不動産を売りに出すこと自体は可能ですが、売買契約締結時までに境界を確定できないと大きな問題に発展する可能性があります。最悪の場合には買主との契約が不履行となってしまい損害賠償を請求されることもあるため、注意が必要です。

なお、境界が問題となるのは土地や戸建て物件を売却するケースのみです。マンションの場合は開発時にデベロッパーが境界を確定しているため、境界が問題となることは基本的にありません。

仲介手数料に関するトラブル

2つ目は仲介手数料に関するトラブルです。

仲介手数料は金額も大きく、不動産会社との間でトラブルに繋がりやすい部分です。仲介手数料は基本的に不動産会社が独自に決定できます。ただし法律によって上限が定められているため、上限額を超えた額の請求は違法となります。

◆仲介手数料の上限額

売買金額	仲介手数料の上限額
200万円以下	売買金額の5％
200万円超～400万円以下	売買金額の4％＋2万円
400万円超	売買金額の3％＋6万円

中には集客を目的として仲介手数料を半額や無料に設定している不動産会社もありますが、サービスの質が低かったり広告費などと称して別途費用を請求されたりすることもあるため、注意が必要です。

なお、仲介手数料は成功報酬であるため、売買契約成立前に支払いを請求されたとしても支払いに応じる必要はありません。

媒介契約に関するトラブル

3つ目は媒介契約に関するトラブルです。

不動産会社の中には囲い込みを行っている悪徳業者も存在するため、注意が必要です。囲い込みとは両手仲介（売主と買主の両方から手数料を得ること）を目的として、意図的に他の不動産業者に物件を紹介しない行為のことを指します。

囲い込みをされてしまうと、売却活動が長期化する恐れや安い価格で売りさばかれる危険があるため、売主にはデメリットしかありません。

このような悪徳業者と契約しないためには、複数の不動産会社に査定を依頼し信頼できる不動産会社を探す必要があります。その際は一括で査定を依頼できる『サテイエ』がおすすめです。

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値引き交渉に関するトラブル

4つ目は値引き交渉に関するトラブルです。

購入希望者の中には物件の内覧時に強引な値引き交渉をしてくる人もいるため、注意が必要です。口約束にも法的効力があるため、その場をやり過ごすために適当な返事をしてしまうと後々トラブルに発展する恐れがあります。

このようなトラブルを回避するためにも、値引き交渉はその場で応ずることはせず不動産会社を通して交渉するようにしましょう。

契約解除に関するトラブル

5つ目は契約解除に関するトラブルです。

不動産の売買契約を締結しても安心はできません。というのも買主は手付金（売買価格の10%が相場）を放棄すれば契約を解除できるからです。

特に買主が住宅ローンの事前審査を受けておらず、契約締結後にローンの審査に落ちてしまいトラブルに発展するケースが後を絶ちません。

このようなトラブルを回避するためにも、契約解除に関する取り扱いに関しては売買契約を締結する前に売主と買主の間で明確にしておきましょう。

なお、やむを得ない事情があればこちらから売買契約を解除することもできますが、その場合には買主に手付金の2倍の金額を支払わなければならないため、注意が必要です。

物件の引き渡し時の瑕疵に関するトラブル

6つ目は物件の引き渡し時の瑕疵に関するトラブルです。

売主は買主に対して瑕疵担保責任（物件に欠陥があった場合に無償で補修をする責任）を負いますが、それでは売主が半永久的に責任を負うことになります。そのため、「引き渡しから〇ヶ月以内」という旨の特約を付けるのが一般的です。

ただし売却時に売主が知っている瑕疵については、必ず買主に伝えなければなりません。もし告知を怠ったり高く売りたいがために故意に伝えなかったりした場合には、損害賠償を請求される可能性もあるため、注意が必要です（参照：公益社団法人全日本不動産協会『売主の担保責任の期間制限』）。

告知義務のある瑕疵は以下の通りです。

物理的瑕疵	雨漏りやシロアリなど、 物件自体に物理的な不都合があるようなケース
心理的瑕疵	過去に自殺や殺人事件などがあり、 心理的な面において問題があるようなケース
法律的瑕疵	建築制限や消防法違反など、 法令等により物件の自由な使用が阻害されているようなケース
環境瑕疵	嫌悪施設の存在や隣人トラブルなど、 物件の周辺に環境上の問題があるようなケース

不動産売却のトラブルが発生した際の対処法

万が一不動産売却に関するトラブルに巻き込まれてしまった場合には、どのように対処すれば良いのでしょうか？

そこで本章では、不動産売却のトラブルが発生した際の対処法について解説します。

くれぐれも感情的になったり泣き寝入りしたりするのはやめましょう。

不動産会社に相談する

トラブルが発生したらまずは契約している不動産会社に相談しましょう。不動産会社は売却のプロであるため、過去の経験に基づくトラブル解決のノウハウを有しているはずです。

なお、担当者が不誠実で信頼できない場合にはその上司である責任者に相談するのが良いでしょう。

協会に相談する

不動産会社に相談しても解決しない場合や不動産会社とトラブルになっている場合には、その不動産会社が加盟している団体の相談窓口を利用してみましょう。

不動産会社はいずれかの団体に属しているのが一般的です。所属先は不動産会社のホームページ等で確認できます。

◆相談窓口一覧

団体名	相談方法
公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会	電話・来訪（※）
一般社団法人不動産流通経営協会	電話
公益社団法人全日本不動産協会	電話
一般社団法人全国住宅産業協会	電話・来訪（※）
公益財団法人不動産流通推進センター	電話

消費者センターなど行政の相談窓口を利用する

トラブルに巻き込まれた際は、国や地方自治体の相談窓口を利用するのも1つの手です。

行政の相談窓口としては以下のものが挙げられます。

• 各都道府県庁の相談窓口
• 国土交通省各地法整備局
• 国民生活センター
• 消費者センター

弁護士など専門家に相談する

トラブルが深刻化している場合には、弁護士や司法書士などの専門家への相談も検討しましょう。

専門家への相談は基本的に有料ですが、複雑な法律が関わっているケースや当事者間での解決が難しいケースでは、早めに専門家に相談することをおすすめします。

不動産売却のトラブルを事前に回避するための対策ポイント

不動産売却に関するトラブルについてはできるだけ避けたいと思っている人がほとんどでしょう。トラブルを完全に防止することは不可能ですが、ポイントを押さえておけばある程度は事前に回避することが可能です。

そこで本章では、不動産売却のトラブルを事前に回避するための対策ポイントについて解説します。

信頼できる不動産会社と契約する

トラブルをなるべく回避するためには信頼できる不動産会社と契約することが重要です。

経験豊富な不動産会社であれば、トラブルが発生しそうになっても適切な対応やアドバイスが期待できるでしょう。逆に不動産会社が頼りなかったり対応が不誠実であったりすると、思わぬトラブルに巻き込まれるケースも多くなるため、注意が必要です。

信頼できる不動産会社を見つけるためには、複数の不動産会社に査定を依頼して比較・検討する必要があります。その際は一括で査定を依頼できる『サテイエ』が便利です。

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契約書はしっかりと確認する

契約書には法的拘束力があるため、契約を締結する前に売買契約書の草案はしっかりと確認しておきましょう。

契約書の中でも契約解除に関する部分は誤解が生じやすく、トラブルに発展するケースも多いため、十分な確認が必要です。特に買主が住宅ローンの事前審査を通過していない段階で売買契約を締結する場合には、ローン特約（ローンが不成立になった場合に無条件で売買契約を解除できる特約）に関する部分の確認は必須と言えるでしょう。

その他、表現が曖昧で不動産会社や買主に有利になりそうな記載があった場合には、事前に確認しておくことをおすすめします。

最低限の知識を身につけておく

不動産売買では動く金額も大きいため、不動産売買の一般的な流れや関連する法律については最低限の知識を身につけておきましょう。中でも瑕疵担保責任や契約解除に関しては知らなかったでは済まされないケースも起こり得るため、特に注意が必要です。

またトラブルを回避するためには、過去のトラブル事例に目を通しておくのも効果的です。その際は不動産適正取引推進機構の『不動産トラブル事例データベース』を活用するのが良いでしょう。

仲介ではなく買取で売却する

トラブルを極力避けたいのであれば、仲介ではなく買取で不動産を売却するのも1つの手です。買取は不動産会社に直接買い取ってもらう方法であるため、仲介に比べてトラブルが発生する可能性も低くなります。

ただし、買取の場合には売却価格が仲介の70～80％程度になるのが一般的であるため、その点に注意が必要です。

不動産売却時のトラブルを避けられるおすすめの不動産会社の選び方

前述の通り、不動産売却時の無用なトラブルを回避するためには不動産会社選びが非常に重要です。その際のポイントとしては以下のものが挙げられます。

• 査定額だけで選ばない
• 会社の知名度や規模だけで選ばない

不動産会社を選ぶ際に査定額だけで判断するのはリスクがあります。というのも不動産会社の中には、あえて査定額を吊り上げて契約を結ばせようとする悪徳業者も存在するからです。

また、不動産会社との付き合いは基本的に長期間に及ぶため、担当者や会社自体との相性も重要です。「大手だから大丈夫だろう」という安易な理由で不動産会社を選んでしまうと、売却活動が思うように進まない可能性があります。

とはいえ不動産会社の良し悪しは1社だけでは判断が難しいため、複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。

不動産売却はサテイエの利用がおすすめ

前述の通り、信頼できる不動産会社と契約するためには複数の不動産会社に査定を依頼して比較・検討する必要がありますが、その際は一括で査定を依頼できる『サテイエ』がおすすめです。

サテイエは厳選された不動産会社1,000社以上と提携しているため、あなたにぴったりの不動産会社がきっと見つかります。

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不動産売却のトラブルまとめ

ここまで不動産売却のトラブルについて解説してきました。

◆不動産売却で起こる代表的なトラブル

トラブルの種類	トラブルの相手
境界に関するトラブル	隣人
仲介手数料に関するトラブル	不動産会社
媒介契約に関するトラブル	不動産会社
値引き交渉に関するトラブル	購入希望者
物件の引き渡し時の瑕疵に関するトラブル	買主
契約解除に関するトラブル	買主

不動産売買は大きな金額が動く上に様々な人が関わることになるため、トラブルが発生する確率はどうしても高くなります。

不動産売却に関するトラブルをなるべく回避するためには、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。親身になって対応してくれる不動産会社と契約できれば、いざという時も安心でしょう。

なお信頼できる不動産会社を探したいのであれば、本記事でも紹介した『サテイエ』がおすすめです。サテイエは厳選された不動産会社1,000社以上と提携しているため、この機会に活用してみてはいかがでしょうか？

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