不動産売却を考えている場合、不動産を売却した年の固定資産税は誰がどのように支払うのか、不安を感じているかもしれません。

一般的に、固定資産税は売主と買主で日割りして支払います。

売主がすべて負担するものではないので安心してください。ただし、きちんと売買契約書で取り決めておく必要があります。

この記事では、不動産を売却した年の固定資産税を誰がどのくらい支払うのか、また支払い方や仕訳の方法まで解説します。

ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却した年の固定資産税は1月1日時点の所有者

不動産売却した年の固定資産税は、1月1日時点の所有者が支払う仕組みです。

つまり、1月1日の所有者が売主の場合は売主が、買主の場合は買主が固定資産税を納付する義務があります。

まずは、固定資産税とはどのような税金なのか、固定資産税以外にかかってくる税金について説明していきます。

固定資産税とは

そもそも固定資産税とは、土地や住宅などの固定資産にかかる税金です。

固定資産の価値に応じて算出される税額を、固定資産の所在する市町村に所有者が納めます。

固定資産の所有者とは、登記簿や課税台帳に登録されている人です。

不動産を売却した場合は、その年の1月1日に登記簿や課税台帳に登録されている所有者が、不動産の所在する市町村に固定資産税を納めることが義務付けられています。

固定資産税の計算方法は、以下の式のとおりです。

固定資産税額＝課税標準額×税率1.4％

課税標準額とは固定資産の評価額で、固定資産評価基準により、土地や家屋については3年ごとに算出されます。

固定資産税課税標準額は、納税通知書と一緒に送られてくる課税明細書の「価格」もしくは「評価額」の欄に記載されています。

税率は1.4％が一般的ですが、市町村の条例によってそれぞれで定めることができるため、1.4％ではない市町村もある点に注意しましょう。

また、固定資産税額の減額措置も用意されており、上記の計算式で算出された税額よりも減額されるケースもあります。

例えば、以下のような新築住宅特例のような減額措置が用意されています。

住宅の種別	一般の住宅	3階建以上で準耐火・耐火構造を有する住宅
減額割合	2分の1
減額期間	3年度分	5年度分
減額対象床面積	居住部分の床面積で120㎡まで

参照：総務省「固定資産税」

https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_15.html

所有する土地が市街化区域の場合は都市計画税の納税義務もあり

固定資産税のほかに、不動産にかかる税金に都市計画税があります。

すべての不動産にかかる税金ではなく、所有する不動産が市街化区域にある場合に課せられます。

都市計画施設の整備事業や、市街地開発事業などに使われる税金です。

市街化区域とは、総務庁によると「既に市街地を形成している区域や概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域を指します。」と定義されています。

市街化区域の不動産を所有している場合、固定資産税と都市計画税の2つが課せられます。

引用：総務庁「都市計画税」

https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_16.html

都市計画税は、以下の計算方法で算出されます。

都市計画税額＝土地または家屋の評価額×税率

税率は不動産の所在する市町村の条例によって異なりますが、0.3％を超える税率にすることはできないため、いずれも0.3％以下に設定されています。

不動産売却後の税金について詳しく知りたい人は、下記の記事を参考にしてください。
家を売る時の税金について紹介｜税金の計算方法や節税方法を解説

不動産売却した年の固定資産税の対象期間

では、固定資産税はいつからいつまでの期間を対象として課税されるのでしょうか。

1年間の固定資産税の課税対象期間は、当年4月1日から翌年3月31日です。

例えば、2022年の7月に不動産を売却した場合、売主は翌年の2023年3月31日までの固定資産税を納める必要があります。

ここでは、納税義務者はどのタイミングで変わるのか、詳しく説明していきます。

対象年の固定資産税の納税義務者は途中で変更されない

不動産を年の途中で売却した場合でも、対象年の固定資産税の納税義務者は変更されません。

例えば、2022年7月に不動産を売却したケースでは、固定資産税の対象期間の途中であるため、2022年分の固定資産税の納税義務者は売主です。

2023年の固定資産税からは買主が納税義務者となります。

不動産売却後の次の年からは買主が固定資産税の納税義務者へと変更される

不動産売却の翌年1月1日からは、買主が固定資産税の納税義務者となります。

不動産が市街化区域の場合は、都市計画税も翌年1月1日から買主が納税義務者です。

買主は、不動産売却の翌年4月1日からの固定資産税および都市計画税を納付します。

不動産売却した年の固定資産税は日割りするのが一般的

前述のとおり、不動産売却した年の固定資産税は、当年の1月1日に不動産を所有していた人が納税します。

しかし実際には、売主と買主が話し合って、日割り精算するのが一般的です。

ただし、売主と買主の精算はあくまで慣例であり、法律で定められているものではありません。

そのため、買主が固定資産税の日割りに同意しない場合、話し合いがこじれる可能性もあります。

また、精算の起算日で迷うかもしれません。起算日とは、固定資産税や都市計画税の精算で年度の始まりとする日です。

1月1日を起算日とする考え方と、4月1日を起算日とする考え方があり、どちらを起算日にするかは不動産会社によっても異なります。

起算日をいつにするか、売主と買主、不動産会社できちんと話し合って売買契約書に記載しましょう。

ただし、固定資産税を精算したとしても、納税義務者である売主が納税することには変わりありません。

不動産売却時の固定資産税の精算方法

固定資産税を精算する前に、まずは起算日を決めましょう。起算日によって売主と買主の負担割合が変わってきます。

ここでは、起算日を1日1日とするケースと、4月1日とするケースの2つのパターンについて説明していきます。

例として、6月30日に不動産の引き渡しが行われ、固定資産税が10万円と仮定して計算していきましょう。

起算日が1月1日で、6月30日に引き渡したケース

売主の負担額＝10万円÷365日×180日分＝約49,315円 買主の負担額＝10万円÷365日×185日分＝約50,685円 固定資産税＝49,315円＋50,685円＝100,000円

売主の負担分は、1月1日から6月29日までの180日分です。次に、買主の負担分は、6月30日から12月31日までの185日分です。

計算した売主の負担額と買主の負担額が、固定資産税額の合計10万円になります。

つまり、売主の固定資産税の負担額は49,315円で、買主の負担額は50,685円です。

売主は買主から不動産売却価格と合わせて負担額を受け取り、合計10万円の固定資産税を納税します。

起算日が4月1日で、6月30日に引き渡したケース

売主の負担額＝10万円÷365日×90日分＝約24,658円 買主の負担額＝10万円÷365日×275日分＝約75,342円 24,658円＋75,342円＝100,000円

売主の負担分は、4月1日から6月29日までの90日分です。一方、買主の負担分は6月30日から3月31日までの275日分です。

売主の負担額と飼い主の負担額を合算すると、24,658円＋75,342円＝100,000円となります。

つまり、売主の固定資産税の負担額は24,658円で、買主の負担額は75,342円です。

ここでは円未満の端数は四捨五入して切り上げましたが、端数をどちらが負担するかは売主と買主が話し合って決めます。

不動産売却時の固定資産税の仕訳

前述のとおり、不動産売却時の固定資産税は、当年1月1日に不動産を所有していた売主が納税します。

しかし固定資産税を日割りで精算した場合は、買主も固定資産税額を負担していることになります。

ではこの場合、売主と買主はどのように会計処理すればよいのでしょうか。

ここでは、売主と買主に分けて、日割り精算した場合の固定資産税の仕訳方法を解説します。

売主の場合

売主の場合、不動産売却の年の固定資産税は、「租税公課」に仕訳して会計処理しましょう。

ただし、買主と日割り精算した分については、先に買主から精算額を預かる必要があります。

そのため、まず買主からの預り金として処理した後、納付後に取り崩す形で処理します。

例えば、6月30日に取得価格5,000万円の不動産を6,000万円で売却した場合を例に考えてみましょう。

固定資産税は10万円とし、起算日は1月1日とします。

固定資産税を精算すると、売主の負担分は1月1日から6月29日までの180日分で、売主の負担額＝10万円÷365日×180日分＝約49,315円です。

一方、買主の負担分は6月30日から12月31日までの185日分で、買主の負担額＝10万円÷365日×185日分＝約50,685円となります。

売主と買主の固定資産税の精算金を計算できたら、まずは不動産の売却益について以下のように仕訳します。

借方	–	貸方	–
現金預金	6,000万円	不動産	5,000万円
		売却益	1,000万円

買主と精算した固定資産税は、次のように会計処理しましょう。

借方	–	貸方	–
現金預金	50,685円	預り金	50,685円

実際に固定資産税を納付したときは、以下のように仕訳します。

借方	–	貸方	–
租税公課	49,315円	現金預金	10万円
預り金	50,685円

買主の場合

買主には納税義務がないため、租税公課ではなく、精算した固定資産税額を不動産の取得価格に含めて会計処理します。

借方	–	貸方	–
不動産	60,050,685円	当座預金	60,050,685円

不動産売却時の固定資産税に消費税はかからない

不動産売却の際の固定資産税には、消費税はかかりません。

そもそも固定資産税自体が税金であり、税金にかかる消費税はないためです。

国税庁によると消費税がかかるのは、「消費税の課税対象は、国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等および外国貨物の引取り（輸入取引）です」としています。

引用：国税庁「No.6105 課税の対象」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6105.htm

ただし買主の場合、固定資産税を精算した金額は不動産の売買価格に上乗せされるため、上乗せ金額に対して消費税が課せられる可能性もあります。

不動産売却を検討する際は固定資産税に関するルールも押さえよう

不動産売却の際は、固定資産税の支払いルールを理解しておく必要があります。

売却した当年1月1日に不動産を所有していた人が、固定資産税の納税義務者です。

しかし一般的には、売主と買主で固定資産税を精算します。

起算日によってそれぞれ負担する金額が変わるため、起算日をいつにするかは売買契約書できちんと定めるようにしましょう。

固定資産税のほかに、都市計画税がかかるケースもあります。

都市計画税についても固定資産税と同様に精算し、仕訳する必要があることを押さえておきましょう。