「家を売る際に知っておいた方が良いことはある？」「できるだけ損失なく家を売りたい！」

家の売買は人生の中でも最大級にお金が動く機会です。

いざ売りに出そうと思っても、「どこか不備はないか」「事前にこういったことをしておいた方が良いか」など不安に思ってしまう部分が多く出てきます。

そこでこの記事では、家を売る際の具体的な手順や事前にやっておきたいこと、逆にやってはいけないことなどをまとめて解説しました。

家の売買で悩んでいる方は、この記事を参考に作業を進めてみてください。

家を売る際の4つの注意点

まずはじめに、家を売る際の4つの注意点についてです。

家の売却は、この4項目をしっかりと確認してから行うようにしましょう。

家の売却の流れや期間を把握しておく

1つ目の注意点として、家の売却の流れや売れるまでの期間を把握しておくことが重要です。

一般的に家の売却は以下の手順で行われます。

1. 家の売り方を選ぶ
2. 自分の家の売却相場を調べる
3. 複数の不動産会社で査定を行う
4. 不動産会社との契約方法を選ぶ
5. 家を売り出し売買契約を結ぶ
6. 代金の決済をし家を引き渡す
7. 翌年に確定申告をする

確定申告を除く6つの手順を終えるのに、平均して3ヶ月～6ヶ月かかると言われています。

特に戸建て物件は売れるまでに時間がかかりやすく、長い目で見て6ヶ月は見ておいた方が良いでしょう。

また、物件の売れる売れないは土地柄や時期、物件の状態によっても大きく異なります。

家を売却する際はこれらの期間を把握した上で、予定を立てるのがベストです。

具体的な手順や流れについては、次の項目「」で解説していきます。

家を売るときにかかる費用を把握しておく

家を売る際には以下のような費用がかかります。

費用	詳細
不動産会社への仲介手数料	取引価格×3%+60,000円 （取引価格が400万円以上の場合）
印紙税	10,000円～60,000円 （取引金額に応じて異なる）
司法書士への登記依頼費用	50,000円前後
抵当権抹消費用	1,000円/1件
譲渡所得税	3,000万円を超える利益発生時のみ
リフォームやハウスクリーニング （必要な場合のみ）	50,000円～200,000万円ほど
引っ越し代	100,000円～

これら以外にも「印鑑証明書発行費用」や「測量費用」など細かな費用はいくつかあります。

家の売却時にはある程度固まったお金が必要になりますので、その点も把握しておくのが吉です。

なお、譲渡所得税については別記事でも解説しているため、3,000万円を超える利益が出そうな方はあらかじめチェックしてみてください。

家を売るために必要な事前準備をしておく

事前準備として、住宅ローンの有無や必要な書類の準備もしておきましょう。

事前に確認したい項目は以下の3点です。

• 住宅ローンの有無
• 家を売る前と売った後に掛かる費用
• 家の売買で必要な書類

特に住宅ローンの有無は重要です。

家の売却後に完済できない場合は別途手続きが必要になるため、確認しておきましょう。

また、必要書類も事前に用意しておくと便利です。

すぐに発行できない書類もあるため、あらかじめ把握しておきましょう。

家を売るときにやってはいけないことを確認する

最後に家を売るときにやってはいけないことを確認します。

具体的には以下の5つです。

• 1つの不動産会社でだけ査定する
• 売却のために部屋をリフォームする
• 相場とかけ離れた売却価格で売り出す
• 家の問題点や致命的なデメリットを隠す
• 売買作業を全て不動産に委ねる

具体的な内容は後半で解説しますが、これら5つの項目は全てやってはいけないことになります。

最終的に損してしまったり、家が売れなくなってしまう可能性もあるため、事前に把握しておきましょう。

家を売る際の査定から売却までの手順

一般的に家を売る際は、以下7つの過程で進めていきます。

1. 家の売り方を決める
2. 自分で家の売却相場を調べる
3. 複数の不動産会社で査定を行う
4. 不動産会社との契約方法を選ぶ
5. 家を売り出し売買契約を結ぶ
6. 代金の決済をし家を引き渡す
7. 翌年に確定申告をする

それぞれの流れについて詳しくみていきましょう。

手順１：家の売り方を決める

家を売る方法は「仲介」「買取」「個人取引」の3つの方法があります。

それぞれのメリットとデメリットは以下の通りです。

	手順	メリット	デメリット
仲介	不動産仲介で取引する	家が高く売れる	時間がかかる
買取	不動産が買取を行う	家がすぐに売れる	売却額が70%ほどになる
個人取引	個人間で取引する	手数料などがなく 金銭面でのメリットが大きい	専門の知識が必要で ハードルが高い

複数の不動産会社が家の買主を探してくれるため、自分の希望に合った買取をしてくれる人を見つけやすく、なおかつ買主の管理なども行ってもらえます。

3つのうち最も多く選ばれる方法が不動産が「仲介」です。

ただし、一から買取主を探すことになるため、相手を見つけるまでに時間が必要です。

おおよそ3ヶ月～6ヶ月が期間の目途で、時間をかけてもしっかり売りたいという方におすすめの方法になります。

一方で急いでお金が欲しい方やすぐに家を売却したいという方は「買取」がおすすめです。

買取は名前の通り、不動産会社が家を買い取ってくれる方法で、相場の70%程度の料金で家を売却することになります。

とにかく早く家を売りたい方や30%程度なら気にしないという方は買取を選んでみると良いでしょう。

そして最後の方法が、個人間で取引をする「個人取引」です。

個人取引は仲介料などがないため、金銭面でのメリットが最も大きくなります。

ただし、完全に個人間での取引になるためお互いに専門の知識が必要で、手違いが起きたりトラブルが起きたりする可能性が高いです。

そのためハードルが高く、一般人向けとは言えないでしょう。

初めて家を売る方や急な資金が必要でない方や、不動産仲介による販売を選んでみてください。

手順2：自分で家の売却相場を調べる

家の最終的な査定は不動産に行ってもらいますが、その前に自分でも売却相場を確認しましょう。

ある程度の相場を事前に把握しておかないと、不動産が提示する金額がどれくらい正確かの判断ができません。

家の相場を調べるのにおすすめの方法が「サテイエ」です。

サテイエでは、土地や物件の情報を入力するだけで自分にマッチした不動産を探し出し、さらにその不動産から家の売却相場を知ることができます。

オンラインで簡単に手続きできるため、相場を知りたい方は利用してみてください。

サテイエの不動産査定はこちら

手順３：複数の不動産会社で査定を行う

自分で相場の目安が付いたら、実際に不動産会社に査定してもらいましょう。

家の査定には、情報だけで査定をする「机上査定」と実際に現地に足を運んで査定する「訪問査定」がありますが、ここではより正確な「訪問査定」がおすすめです。

この訪問査定を複数の不動産会社に依頼します。

不動産会社1社のみだと、自分が思った売却額とかけ離れた金額になってしまうこともあるため、必ず複数社に依頼するようにしましょう。

手順４：不動産会社との契約方法を選ぶ

自分に合った不動産会社が見つかったら、その不動産会社と契約を結びます。

契約の種類は以下の3つです。

契約の種類	メリット	デメリット
専属専任媒介契約 (不動産1社と契約)	・営業活動の報告を最も頻繁にしてくれる ・積極的に販売活動をしてくれる ・サポートが充実している	・自分で買い手を見つけられない ・不動産の力量が重要になる
専任媒介契約 (不動産1社と契約)	・営業活動の報告を頻繁にしてくれる ・積極的に販売活動をしてくれる ・サポートが充実している	・不動産の力量が重要になる
一般媒介契約 (複数社と契約)	・複数社に依頼できるため買い手の幅が広い ・競争意識で、営業活動が活発になる	・営業の活動報告がない ・活発に営業しないことがある

一般的におすすめされるのは「専属専任媒介契約」もしくは「専任媒介契約」です。

この2つの媒介契約は不動産会社のサポートが充実しており、なおかつ営業報告があるため、今家の売却がどれくらいの進捗なのかを随時確認できます。

自分に合った不動産を見つけて、「専属専任媒介契約」もしくは「専任媒介契約」を選ぶと良いでしょう。

手順５：家を売り出し売買契約を結ぶ内覧会の対応をする

契約する不動産会社が決まったら、家を売り出して買い手を探します。

専任媒介契約を結んでいる場合は、ここでの顧客対応や内覧会の日程調整、購入希望者の管理は全て不動産会社が行ってくれます。

売主としての対応は「内覧会」のみです。

内覧会は、購入希望者が購入するかどうかを決める非常に重要な段階になります。

排水溝に汚れは溜まっていないか、庭は綺麗にしているか、浴室にカビは生えていないかなど、細かな部分までチェックして最高の状態の家を作っておきましょう。

掃除が苦手な人や細かな部分をプロに任せたいという人は、ハウスクリーニングを依頼してください。

家を綺麗な状態にしておくことで、購入者も気持ちよく家を購入できます。

手順６：売買契約を結ぶ

購入者が決定したら売買契約を結びます。

売買契約は「売主」「売主側の不動産会社」「買主」「買主側の不動産会社」の計4者が集って行われます。

売買契約書を双方が確認し、契約内容に問題がなければ契約成立です。

なお、このとき売主が売却金額の一部を手付金（売却額の5%～20%）として受け取ります。

売主はその手付金の一部を不動産への仲介手数料として渡し、売買契約は完了となります。

手順７：代金の決済をし家を引き渡す

家の買い手が見つかったら、代金の決済をして家を引き渡します。

引き渡しをする前に、代金の決済、抵抗権の抹消手続きや所有権の移転手続きなどいくつかの作業があるため、それらが完了次第、家の引き渡しを行いましょう。

また、在宅ローンが残っている方は、融資先の金融機関との間で同時に返済を行います。

引き渡しは家を綺麗にした状態での取引になるため、引っ越しや掃除などの作業はきちんと終わらせておいて下さい。

手順８：確定申告を行う

家の売買で利益が発生した場合は、利益に応じた税金が発生します。

そのため、翌年2月16日～3月15日に利益分の確定申告が必要です。

また、税金を控除するための「3,000万円の控除特例（3,000万円までの利益は免税される特例）」を受ける場合も、確定申告が必要になります。

どちらにしても、家の売買で利益が出た場合は確定申告が必要ですので、忘れずに申告するようにしましょう。

家を売るために必要な事前準備

家の売買の流れが把握できたら、事前の準備を行います。

必要な作業は以下の通りです。

1. 住宅ローンの有無を調べる
2. 家を売るための費用や売却後の税金などを調べる
3. 書類を準備する

それぞれの内容についてみていきましょう。

住宅ローンの有無を調べる

家を売る前に住宅ローンの有無を調べます。

在宅ローンが残っている場合は、家の売却金をそのローン返済に充てるのが一般的です。

しかし、ローンの金額が高く、売却金や現在の資産だけで支払いきれない場合は、別途金融機関に手続きを行い、任意売却や住み替えローンなどを利用しなければなりません。

そのため、家を売却する前にローンの残債額を確認しておくことをおすすめします。

ローンに関して不安がある方は不動産会社に相談することもできるので、契約前に確認しておくと良いでしょう。

家を売るための費用や売却後の税金などを調べる

家を売るには、仲介手数料や家のメンテナンス料などさまざまな費用がかかります。

それぞれ「家を売る前」「家を売った後」に分けてみていきましょう。

家を売る前にかかる費用

家を売るためには、主に以下の費用が必要です。

費用	詳細
不動産会社への仲介手数料	取引価格×3%+60,000円 （取引価格が400万円以上の場合）
印紙税	10,000円～60,000円 （取引金額に応じて異なる）
司法書士への登記依頼費用	50,000円前後
抵当権抹消費用	1,000円/1件
リフォームやハウスクリーニング （必要な場合のみ）	50,000円～200,000万円ほど
引っ越し代	100,000円～

特に大きな金額が「不動産への仲介手数料」です。

不動産への仲介手数料は、上記表に記載した計算式に加えて消費税も発生するため、かなり高額になります。

実際に家の売却額を2,000万円として計算すると以下の通りです。

2,000万円 × 3% + 60,000円 + 消費税10%（66,000円）= 726,000円

この仲介手数料に加えて、さまざまな諸費用がかかるため、仮に売却額が2,000万円だとすると、家を売るための費用は「合計100万円～200万円ほど」で想定しておくと間違いないでしょう。

家を売った後にかかる費用

家を売った後にかかる費用が「譲渡所得税」です。

譲渡所得税は、家の売買で利益が出た場合のみ発生する税金のことで、家を所有していた年数に応じて税率が変わります。

所有期間	税率
短期譲渡所得（所有期間が5年以内）	39.63％（所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%）
長期譲渡所得（所有期間が5年超）	20.315％（所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315％）

ただし、利益が出た場合も特例や控除を適用することで税金をなくすことができます。

家の売買で特に使われるのが「3,000万円特別控除の特例」で、この特例を使うことで譲渡所得が3,000万円以内の場合、税金を免除することが可能です。

仮に3,000万円を超える場合でも3,000万円差し引かれた状態で税金が課税されるため、大きく減税できます。

特例や控除は非常に便利ですが、使った際は確定申告が必要です。

翌年2月16日～3月15日の間に忘れずに申告するようにしましょう。

書類を準備する

家を売買する際には、非常に多くの書類が必要になります。

必須なものとあれば便利なものをまとめました。

書類名	内容
登記権利書・登記識別情報	所有者を明確にする書類
身分証明書	本人確認
地積測量図・境界確認書	面積や隣地との境界が明示された書類
固定資産税納税	固定資産税の納税書
実印と印鑑証明	公的に認められた印鑑
固定資産評価証明書	固定資産の対象になるモノの評価額が掛かれた書類
建築確認済証・検査済証	建築基準法に則しているかの証明書
建物の図面・公図	建物の間取りを記載した書類
物件状況等報告書	建物・土地の状況を詳細に記した書類
広告やパンフレット（推奨）	家売却用のパンフレット
ローン償還表（必要があれば）	住宅ローンの返済額や元金などが記載されている書類
建築設計図書・工事記録書（推奨）	建築基準法や建築士法に従っているかどうかを確認する書類
管理規約・使用細則（マンション）	マンションでのルールや規約など
重要事項に係る調査報告書	マンションの情報が細かく記載されている書類

役所などで簡単に発行できるものもあれば、発行までに時間がかかるモノもあるため、事前にしっかりと準備しておきましょう。

書類の準備で不安な方は、不動産会社に相談するのも手です。

必要な書類や書類が不足している時の代替の書類なども提示してもらえるため、気軽に相談してみてください。

家を売るときNGな注意すべきポイント

ここでは、家を売るときにやってはいけないことを紹介します。

ここで紹介するポイントしっかり守って手順を進めると、極端な失敗をすることはありませんので、必ず確認してから進めましょう。

1つの不動産会社でだけ査定する

家の査定を不動産会社1つに絞るのは絶対NGです。

不動産会社によって家の査定額が大きく変わるため、必ず複数の不動産会社で査定を行うようにしましょう。

また、家を売り出す前は必ず「訪問査定」を行います。

複数の不動産会社に訪問査定を実施してもらい、その中で自分の理想の売却額に近い不動産会社や対応のよかった不動産会社を選ぶようにしましょう。

なお、おおよその相場を知るのには、「サテイエ」などが非常に便利です。

物件のエリアや築年数、家の広さなどを参考に、ネットで簡単な相場を確認できるため、まだ机上査定を行っていない方は利用してみてください。

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売却のために部屋をリフォームする

売却のためだけに、部屋をリフォームするのもNGです。

部屋のリフォームをしてしまうと、部屋の値段が相場を超えて高くなり、誰も買わなくなる可能性が高くなります。

万が一、「家のここだけ古くて買えたい」「老朽化があるから直したい」というような場合は、契約する不動産会社に相談してからリフォームしましょう。

もちろん、家を売る前に施したリフォームは問題ありません。

相場とかけ離れた売却価格で売り出す

家を高く売りたい気持ちは分かりますが、相場を大幅に超える金額で売り出すのはNGです。

高く早く売れるのが理想ですが、よほど立地や条件、家の状態が良くない限り、高く早く売るのは難しくなります。

そのため、自分で確認した相場や不動産会社の相場を参考に、適正価格で売り出すようにしましょう。

家の売却にかかる期間は、おおよそ3ヶ月～6ヶ月です。

家を売り出して半年経っても売れない場合は、金額に問題がある可能性が高いため、料金の見直しを行うなどして修正してください。

家の問題点や致命的なデメリットを隠す

特にやってはいけないことが、家の致命的な問題やデメリットを隠すことになります。

特に買主が不利になるような情報を隠すのは絶対にNGです。

万が一、契約完了後に瑕疵が見つかると「契約不適合責任」に問われてしまい、契約解除だけでなく損害賠償請求や代金減額請求をされることもあります。

最終的に損する可能性が高いため、問題点やデメリットは隠さず話すようにしましょう。

売買作業を全て不動産に委ねる

不動産会社との契約後、家の売買に関する作業のおおよそは不動産会社が行いますが、全ての作業を不動産会社に委ねるのはNGです。

不動産が勝手に契約したり条件を変えたりすることはありませんが、しっかり相談をしつつ家を売っていくことが重要になります。

不動産会社はあくまでパートナーで、家を売るのは自分自身です。

しっかり家の売買に参加し、自分が納得できるような契約になるように率先して不動産会社に協力していきましょう。

家を売る際によくある質問

最後に家を売る際によくある質問を紹介します。

細かな内容をまとめて紹介していますので、家の売却を検討している方はチェックしてみてください。

ローン中の家を売ることはできますか？

基本的には、家の売却後に全ての支払いが終わる場合のみ売却可能です。

家の売却金を利用したり、元々ある資産を使ったりして、全額返済することができるなら、その家を売却することができます。

例外的に、以下2つの方法で家を売却することも可能です。

方法	内容
住み替えローン	新しい家の住宅ローンに返済しきれなかったローンを上乗せする方法。 ただし、審査が厳しく借入額が増える。
任意売却	金融機関から許可を得て家を売却する方法。 審査が厳しく、支払い能力がない場合にのみ使える。

ただし、どちらも簡単に行える方法ではありません。

家を売却しても全く返済の目途が立たないという方は、あらかじめ不動産に相談して、今後どうすべきかを判断するようにしましょう。

お金がないときに家を売るにはどうすれば良いですか？

どうしてもお金がない時は、不動産会社の買取を利用しましょう。

約3ヶ月～6ヶ月の期間がかかる仲介での売買と比べて、買取であれば即時に売買が完了します。

そのため、手元にお金がない方やすぐにお金が欲しい方におすすめです。

ただし、家の売却額は相場の約7割ほどになるため、基本的には仲介もしくは個人取引での売買をおすすめします。

現在住んでいる家を売ることはできますか？

現在住んでいる家も売ることは可能です。

ただし、内覧会でどうしても生活感が出てしまうため、家が売りづらくはなってしまいます。

そのため、基本的には退去後に家を売買することをおすすめします。

家を売る際の査定はサテイエの利用がおすすめ

家を売る際に必須になるのが家の査定です。

家の査定を実施している不動産会社を自分で複数探して申し込むのは、非常に手間がかかってしまいます。

そこでおすすめなのが、ネットから一括で査定依頼ができる「サテイエ」です。

サテイエでは、家の広さやエリア、築年数などの情報から、その家に最適の不動産会社の紹介と家の相場査定を行えます。

これから家を売ろうと考えている方は、ぜひ利用してみてください。

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家を売る際の注意点まとめ

この記事では、家を売る際の注意点をまとめました。

家の売買は非常に大きな金額が動くため、少しでも損しないように事前準備と事前確認を怠らないことが重要です。

• 家の売却の流れや期間を把握しておく
• 家を売るときにかかる費用を把握しておく
• 家を売るために必要な事前準備をしておく
• 家を売るときにやってはいけないことを確認する

上記の注意点をしっかりと確認してから、家の売買に臨みましょう。

なお、家の査定をする際は「サテイエ」が非常に便利です。

ネットから一括で査定&適した不動産の紹介が可能なため、これから売買を考えている方はぜひ利用してみてください。

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